檢索: 帳戶 密碼
文匯網首頁 | 檢索 | 加入最愛 | 本報PDF版 | | 簡體 
2012年7月24日 星期二
 您的位置: 文匯首頁 >> 財智論壇 >> 正文
【打印】 【投稿】 【推薦】 【關閉】

澳門珠海經濟一線天


http://paper.wenweipo.com   [2012-07-24]     我要評論

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

 筆者剛從歐洲回來,親身感受歐洲最新經濟情形。雖然沒有傳媒和官方說得這樣差,但是肯定是經濟動力已大不如前。從世界銀行最新發布的2012年下半年和2013年地區經濟增長預測中,讀者可以預見歐美會出現輕微通縮或溫和增長,未來幾年增長動力悄然亞洲興起,尤其是大中華經濟體仍享受未來的平穩增長。

 中央政府面對外圍經濟情形的不確定性,只有持續激活內銷市場去保「八」,但經濟快速升溫令滯後的房地產價格迎頭趕上,促使幾年間中國房地產市場過熱,形成老百姓更不可能上車和拉高通脹率。連番的房地產宏觀調控措施已令房價上升,但同時遏抑開發商買地的意慾,令以往過分依賴賣地和房產買賣收益的地方政府陷入財政危機。

 中央近輪的宏觀樓市調控正構成珠海的「雙限調控」,其根本目的要讓房價回復合理水平和使地方擺脫土地財政。據珠海市國土局數據統計,珠海實施「雙限」,前半年(2011年5月1日計到10月底),市政府出售32宗土地共收取48.45億元,成功售出率約80%,但自從實施「雙限」政策後,只能成交12宗地共收取17.86億元,成功率下降到70%,這反映出地方政府是最受影響的一方。

 地方政府的財政緊縮使她們只有減少公共財政開支,其中尤以中山市減幅最大,影響到基建/教育/醫療設施建設押後。面對地方財政困難,珠海市政府多番擬取消樓市「雙限」政策,最新一波是七月中旬但迅速遭否認。雖然「雙限」政策沒有被公開否定,但獲悉一些市區內豪宅樓盤都可以拿到預售許可證,大家可以預見珠海樓市限購鬆綁氣候正在形成!

 自從珠海經濟特區成立後,澳門和珠海兩地經濟已連在一起,形成互補的作用。預計今年底前廣珠城際列車開通到拱北市區時,廣州市跟省內西部各大城市交通會大為改善,有助沿線城鎮的日後發展。上周前海與37家企業簽資2,200億,省內經濟下個亮點會轉向珠海的橫琴開發區。踏入2012年,橫琴區傳來一個個喜訊,多家大小企業紛紛落戶,今天的橫琴仍然沙塵四起,但是明天的現代化城市會於十年內迅速冒起。面對著大機遇,究竟澳門和珠海房地產市場今年表現如何?這對投資者有何啟示呢?

 回顧龍年上半年,濠江市場是「價升量跌」,上半年已累積11%-12%強大升幅,但住宅成交預測只能達約7,500宗涉及金額僅超越315億元,這同2011年上半年的12,809宗及467億元相距仍然甚遠,但明顯地已經回暖。龍年澳門正是房地產立法重要一年,所謂「樓花」規管條例已通過,這會延長新樓開售審批時間,直接影響下半年新樓可應市數目。

 自去年澳門六月實施特別印花稅後,如果業主要沽貨離場,超過一年但不足兩年內轉售,他要即時繳納一成特別印花稅,一般不會選擇循此方法離場。又加上外僱大幅流入激活住宅租務市場,年內續租業主通常會提租起碼20%,使大多數住宅租金足以支付供款,業主並無迫切求售的壓力,樓盤放售買少見少!今天的澳門住宅樓市放售盤少,放租盤搶手,售價和租金飆升,市民上「私樓」更加困難,但投資者則可發現澳門住宅已成為理想投資工具了!

 應對樓價上升和宗數下跌,澳門市民開始接受澳門上班,珠海上家及周末消閒在珠海/中山的日常生活。在「雙限」政策實施後,珠海市政府也取消區內買樓享有兩地牌的優惠政策,但未能顯著地遏抑澳人赴珠海買樓租房的意慾。自從「雙限」新政實施以後,珠海市網簽低迷高葧蟋o生在今年1月只有231套,比雙限前下降34.37%。

兩地漸走上「同城化」道路

 但自從2012年2月起,市內剛性需求慢慢拉高交易量,3月份已回升到364套,到6月份錄得按月上升兩成。踏入7月份,銀行開始進入減息周期,會誘使更多業主入市。為了有效回收開發資金和政府限價令下,珠海開發商多取以量取價的銷售方法,樓市回復正常的情形會持續。同時澳門/本地租樓需求也提高珠海租金,年內已上升超過10%,為上升售價添上實質支持理據!可以預見兩地樓價及租金的差距將逐漸拉近,形成澳珠兩地走上「同城化」道路上。

 廣東省西部經濟列車已啟動,正期望你的參與,共謀大事!

相關新聞
百家觀點:西班牙前景不樂觀 歐元勢再挫 (2012-07-24) (圖)
中國區域經濟與產業群關係密切 (2012-07-24) (圖)
澳門珠海經濟一線天 (2012-07-24)
權證流通量成另類分析指標 (2012-07-24)
熱點透視:雅虎為新任CEO付出鉅額代價 (2012-07-24) (圖)
百家觀點:經濟不樂觀 華府陷兩難 (2012-07-20) (圖)
新政府房策回應社會聲音 (2012-07-20)
內銀受累減息料呈弱勢 (2012-07-20)
熱點透視:若LIBOR遭抵制 後果會怎樣? (2012-07-20)
通脹稍回落 通縮言之尚早 (2012-07-20)
從新市鎮規劃看標準工時 (2012-07-20)
百家觀點:從賣地成績解讀香港樓市 (2012-07-17) (圖)
中央續推措施刺激經濟 (2012-07-17) (圖)
權證流通量不宜忽視 (2012-07-17)
經濟下滑 A股暫難擺脫低迷 (2012-07-17) (圖)
制度改革可防中國經濟減速 (2012-07-17) (圖)
百家觀點:經濟放緩 內地轉型必經階段 (2012-07-13) (圖)
醫藥股有望否極泰來 (2012-07-13)
拆解發展商低價買地之謎 (2012-07-13)
熱點透視:關注日用品不能承受之輕 (2012-07-13)
【打印】 【投稿】 【推薦】 【上一條】 【回頁頂】 【下一條】 【關閉】
財智論壇

點擊排行榜

更多 

新聞專題

更多