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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
筆者剛從歐洲回來，親身感受歐洲最新經濟情形。雖然沒有傳媒和官方說得這樣差，但是肯定是經濟動力已大不如前。從世界銀行最新發布的2012年下半年和2013年地區經濟增長預測中，讀者可以預見歐美會出現輕微通縮或溫和增長，未來幾年增長動力悄然亞洲興起，尤其是大中華經濟體仍享受未來的平穩增長。
中央政府面對外圍經濟情形的不確定性，只有持續激活內銷市場去保「八」，但經濟快速升溫令滯後的房地產價格迎頭趕上，促使幾年間中國房地產市場過熱，形成老百姓更不可能上車和拉高通脹率。連番的房地產宏觀調控措施已令房價上升，但同時遏抑開發商買地的意慾，令以往過分依賴賣地和房產買賣收益的地方政府陷入財政危機。
中央近輪的宏觀樓市調控正構成珠海的「雙限調控」，其根本目的要讓房價回復合理水平和使地方擺脫土地財政。據珠海市國土局數據統計，珠海實施「雙限」，前半年(2011年5月1日計到10月底)，市政府出售32宗土地共收取48.45億元，成功售出率約80%，但自從實施「雙限」政策後，只能成交12宗地共收取17.86億元，成功率下降到70%，這反映出地方政府是最受影響的一方。
地方政府的財政緊縮使她們只有減少公共財政開支，其中尤以中山市減幅最大，影響到基建/教育/醫療設施建設押後。面對地方財政困難，珠海市政府多番擬取消樓市「雙限」政策，最新一波是七月中旬但迅速遭否認。雖然「雙限」政策沒有被公開否定，但獲悉一些市區內豪宅樓盤都可以拿到預售許可證，大家可以預見珠海樓市限購鬆綁氣候正在形成！
自從珠海經濟特區成立後，澳門和珠海兩地經濟已連在一起，形成互補的作用。預計今年底前廣珠城際列車開通到拱北市區時，廣州市跟省內西部各大城市交通會大為改善，有助沿線城鎮的日後發展。上周前海與37家企業簽資2,200億，省內經濟下個亮點會轉向珠海的橫琴開發區。踏入2012年，橫琴區傳來一個個喜訊，多家大小企業紛紛落戶，今天的橫琴仍然沙塵四起，但是明天的現代化城市會於十年內迅速冒起。面對著大機遇，究竟澳門和珠海房地產市場今年表現如何？這對投資者有何啟示呢？
回顧龍年上半年，濠江市場是「價升量跌」，上半年已累積11%-12%強大升幅，但住宅成交預測只能達約7,500宗涉及金額僅超越315億元，這同2011年上半年的12,809宗及467億元相距仍然甚遠，但明顯地已經回暖。龍年澳門正是房地產立法重要一年，所謂「樓花」規管條例已通過，這會延長新樓開售審批時間，直接影響下半年新樓可應市數目。
自去年澳門六月實施特別印花稅後，如果業主要沽貨離場，超過一年但不足兩年內轉售，他要即時繳納一成特別印花稅，一般不會選擇循此方法離場。又加上外僱大幅流入激活住宅租務市場，年內續租業主通常會提租起碼20%，使大多數住宅租金足以支付供款，業主並無迫切求售的壓力，樓盤放售買少見少！今天的澳門住宅樓市放售盤少，放租盤搶手，售價和租金飆升，市民上「私樓」更加困難，但投資者則可發現澳門住宅已成為理想投資工具了！
應對樓價上升和宗數下跌，澳門市民開始接受澳門上班，珠海上家及周末消閒在珠海/中山的日常生活。在「雙限」政策實施後，珠海市政府也取消區內買樓享有兩地牌的優惠政策，但未能顯著地遏抑澳人赴珠海買樓租房的意慾。自從「雙限」新政實施以後，珠海市網簽低迷高峯期發生在今年1月只有231套，比雙限前下降34.37%。
兩地漸走上「同城化」道路
但自從2012年2月起，市內剛性需求慢慢拉高交易量，3月份已回升到364套，到6月份錄得按月上升兩成。踏入7月份，銀行開始進入減息周期，會誘使更多業主入市。為了有效回收開發資金和政府限價令下，珠海開發商多取以量取價的銷售方法，樓市回復正常的情形會持續。同時澳門/本地租樓需求也提高珠海租金，年內已上升超過10%，為上升售價添上實質支持理據！可以預見兩地樓價及租金的差距將逐漸拉近，形成澳珠兩地走上「同城化」道路上。
廣東省西部經濟列車已啟動，正期望你的參與，共謀大事！
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