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周全浩 香港浸會大學地理系訪問教授
政府想徹底壓抑樓瘋問題，必須於土地供應作出多方面的調整及改善，宜成立跨部門的高層委員會，由特首或政務司司長直接領導，不同的局長或署長亦應加入，以便局或署之間的人手調動及協調，跨部門合作能增加工作的穩定性及效率，有助加快解決土地供應問題。
香港的房屋問題日趨嚴重，日前更有新聞提及，連大學生也對住屋問題束手無策，紛紛申請公屋，截至現階段，已大約有兩至三萬個大學生輪候公屋，在樓價高企的環境下。年青人期望結婚後自置物業明顯是紙上談兵，他們只能退而求其次，選擇租住居所。然而，現在樓價達至高峰，很多業主為了方便轉售圖利，寧願將其空置，也不租出物業，以避免被至少一年的租約限制，使年青人連租住房屋也成一大困難。可見香港的房屋問題的確每況愈下，甚至出現病態的情況。
保證長期穩定供應壓抑樓市狂熱
各界對香港樓價高企有不同的意見和聲音，但相信很多人會同意以下這兩個平實的觀點是不容忽視的。第一，香港的低息環境源於美國的量化寬鬆政策，這為市場製造了大量的流動性資金，令樓宇按揭的利率偏低，市民對於將資金投放於何處毫無頭緒，自然會將之投放於樓市，樓價因而逐步被推高；第二，其實香港並不缺少土地或發展空間，但將生地變作熟地的過程非常漫長，短期內大量增加熟地供應的數量是一大難題。遲些國際利率上升，屆時，香港的樓價亦會下調，然而，此舉並非香港政府能左右。
香港政府能左右的，就是土地供應問題。政府為了打壓樓市，先前曾推出特別印花稅等措施，然而，政府想徹底壓抑樓瘋問題，必須於土地供應作出多方面的調整及改善，令真正有實際需要買樓的用家有信心，保證未來五至十年有穩定的土地供應，以免他們急於一時，間接導致樓市狂熱。
恢復定期賣地增加供應透明度
首先，政府宜成立跨部門的高層委員會，由特首或政務司直接領導，不同的局長或署長亦應加入，以便局或署之間的人手調動及協調，跨部門合作能增加工作的穩定性及效率，有助加快解決土地供應問題。
其次，政府必須檢討兩方面的制度，一是土地售賣及供應制度，二是土地開發及收地制度。在土地售賣及供應制度方面，鑑於現階段市場缺少土地，政府應考慮重新恢復定期拍賣土地以取代勾地政策，發展商勾地的成功率一直偏低，相反，定期賣地能增加透明度，發展商可以自行評估土地潛力再出價，加強發展商對買地的興趣，從而幫助有序地供應土地。
此外，政府亦應簡化房屋興建的程序，例如現時興建公屋估計需時七年，但假如由上文提及的高層委員會督導，興建程序相信可以加快，興建年期亦有望縮短至五年，有助紓緩土地供應問題。
在土地開發及收地制度方面，由於當中涉及填海、收地及改變土地用途等範疇，政府需作出相應的檢討。政府去年曾提出耗資九十億填海以開拓土地，填海牽涉的利益衝突不多，政治阻力固然亦較少，然而，此舉卻是遠水不能救近火的方法。
樓市政策應擇善固執
另一方面，政府近年亦積極收地，以新界東北為例，政府計劃於新界古洞北、粉嶺北、禾輋及打鼓嶺收地，以增加該地區的住宅土地供應。無可否認，收地的確是有需要的，然而，收地的程序卻非常困難及棘手，除了原居民和非原居民的觀點不一致外，當中還涉及多方面的利益，如保育問題、賠償問題，甚至會引起誤會，如新界東北收地等於「賣港」等說法，造成社會各界人士出現矛盾和衝突。
最後，改變土地用途同樣會出現阻力，因為不少土地以短期租約批租作不同用途，例如作文娛康樂之用，改變其用途會影響附近景觀、環境及文娛設施，衝突同樣會由此衍生。雖然阻力重重，政府仍然應以大局為重，繼續檢討及改良制度，採取堅持及積極的態度。
總括而言，政府要壓抑樓瘋問題，長遠而穩定的土地供應是首要條件，政府要抱有政治遠見及膽識，更必須有毅力去堅持到底，只有這樣，香港的樓瘋問題才能解決。
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