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■四月份整體物業註冊成交僅約4,400宗，只及正常情況的四成左右。圖為香港中環與上環樓宇景觀。資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
《一手住宅物業銷售條例》生效，發展商在適應新例期間，暫時減慢推售新盤，原本二手樓市已經非常淡靜，現時整體成交進一步萎縮。四月份整體物業註冊成交僅約4,400宗，只及正常情況的四成左右，顯示樓市已持續處於冷卻期。
屯門兆禧苑出現首宗連20%額外印花稅（SSD）的成交，業主購入單位僅四個多月，便以稍高於原購入價的208萬售出單位，由於持有物業不足6個月，按例需要付出最高稅率按樓價20%計算，亦即40多萬的額外印花稅。政府2月份推出雙倍印花費後，短短兩個多月內，樓價已下調約4%至5%。兆禧苑的案例，顯示有業主看淡後市，寧願支付大額稅款，也不願繼續持有物業，假如這種看法蔓延，勢將形成一股拉低樓價的力量。事實上，目前放盤的業主，態度均呈軟化，願意接受較大的議價空間。
港府透過引入或加強各類印花稅，令交易成本大幅增加，配合金管局加強限按及銀行加按息等，藉以壓抑尤其來自投資者這部分需求，以近期樓市的數據來衡量，相信已證明措施收到預期的效果。樓市持續不振對物業代理業界以及相關行業如律師樓的業權轉易業務及物業估價行等，已造成嚴重的影響。但社會輿論似乎仍傾向港府應該讓各項措施繼續施行，港府亦樂於見到樓價稍下調，反為暫時紓緩了樓價高企的輿論壓力。
然而，從幫助首置人士上車的角度，現時推出的各項政策，就尚未能說已收到成效。向來樓市都是跟紅頂白，如果預期樓價上升，有心置業者就會高追，趕快入市，反之如果預期樓價下跌，有心置業者反為會裹足不前，早前房協綠悠雅苑，就有綠表中簽者寧願撻訂5%樓價，也不願成交，原因就是看淡後市。
對香港人來說，物業帶有一定的投資性質，而非純粹作居住用途，無人願意見到自己窮畢生努力去購入的住宅，在購入後便貶值。因此，即使是購房自住人士，投資價值也是很重要的考慮。現時政府的各項壓市措施，趕絕炒家之餘，客觀上造成了凍結樓市的效果，樓市信心開始動搖，連用家也不大敢入市，政府開宗明義想幫助的上車用家，在預期後市回調之下，就算有能力上車，也採取觀望態度，希望待樓價跌定才入市。
很明顯，當他們入市上車後，便希望樓價不可下跌，最好能夠回升。由此看來，已置業者是不願見到樓價大幅下跌的，要維持樓價企穩，就要讓樓市維持一定的活躍程度，能夠讓買家恢復信心，而想賣樓的業主較容易放盤套現，樓換樓亦得以進行，令市場有較健康的房屋楷梯。
現時樓市的成交量處於正常情況的四成左右，屬於過低的不健康水平。市場的流通量不足，除了嚴重打擊從事物業交易各相關行業的經濟板塊之外，亦令置業上車人士遲疑，換樓活動大量減少，改善居住環境的機會亦隨之減少。長此下去，相信社會輿論亦會逐漸關注，這些亦不是政府房屋政策預期想見到的效果。適逢近期與自由行相關的行業稍有回落跡象，樓市回落與香港經濟息息相關，港府不宜掉以輕心。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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