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■圖為中環與上環樓宇景觀。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
為了加強政策力度，特區政府於去年十月尾增徵15%的買家印花稅，針對面包括所有沒有港人身份的海外來客和有限公司買家。因為這項政策成效短期內還未體現，在今年二月政府再推出「殺傷力」更大的雙倍印花稅，並首次將非住宅物業納入雙倍印花稅稅網內，香港的額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅幾乎將所有準買家「一網打盡」，唯有「放生」了所謂「無殼蝸牛」的本地永久性居民以私人名稱購房，就算是只有一個單位的自住換樓客，如先買後賣，也要先付雙倍印花稅，半年內沽出單位才可申請退稅。除了凸顯特區政府一定要叫停樓價上升的決心外，從最新數字可以看出政策效力已浮現出來。
現在半年已經過去，大家一齊來分析最新公布數字。首先回顧下2013年首季的非香港居民和公司名義交易情形。數據顯示，首季交易宗數只有1.87萬宗，較過去四年介乎每季2.2萬至3.9萬宗，回落20%至50%，首季非本地居民個案只有270宗，公司名義買家僅531宗，共801宗，較去年每季平均3,078宗，大幅減少74%，更相對市場還未被扭曲的2009-2011年的每季4,000至6,800宗急降逾80%。
從金額去考量，今年首季整體成交額約1,025.74億元，其中非本港居民和公司買家合共佔上6.3%，個人買家只有20.12億及公司買家也不過有44億元，其市場影響力大幅減弱。如果依照不同樓價金額分類，其中樓價不足400萬元的成交量跌勢顯著，兩者總和只有282宗，是總額的3.5%而已！值得一提，以往樓價逾2千萬元的新業主多採用公司名義成交，但今年首季公司客購入2000萬元的比例大幅由47.8%下滑至6.5%，真正是數量大跌了。
但如果翻開中原網頁的統計數字，如以本港十大屋苑的三、四月成交價格對比，可以發現只有三個屋苑均價上升，如沙田第一城、嘉湖山莊及海怡半島，這些都是所謂屋中的「上車盤」，反映雙辣招下上車一族的本港首置用家較為積極，與政府渴望看見的政策傾斜去協助本地居民入市的想法一致。在十大屋苑中，尤以市區的「大銀碼」屋苑跌幅較為明顯，反映出業主已接受「止賺離場」，寧可現在鎖定賺價，不再觀望後市仍然持續上升或持平，基本上已扭轉過往業主預期未來樓價「只升不降」的神話。
正如限奶令逼退內地客一樣，雙辣招已成功擊退大部分個人非本港居民的買家，但也大幅減退本地買家入市意慾，變成現在業主去成功放售樓宇(尤以400萬以上的)的難度大增，大大阻礙市場流通情形。歷來自由市場是容許以有限公司為法人的經濟活動，尤以物業買賣最普遍，對各類經濟發展有著一定的貢獻。
以往本港投資者習慣以公司名義購入物業，然後出租給租客，持貨收取租金(仍較銀行存款的回報率為高)，再待樓價上升後出售圖利。這種物業投資方法是自由經濟體制「恒之已久」且「運行良好」，使本港樓市持續健康增長多年，對吸納海外資金產生積極作用。再者公司買家是香港中高檔物業的租盤主要供給者，他們的離場肯定長遠地減少租盤數目，使該等租值會持續高企，對吸引海外公司的僱員來港暫住產生負面影響。
筆者留意到市場的聲音由一面倒希望政府出招打擊樓價到開始有輿論同意去檢討辣招時間表和程度，本人相信特首以至有關監察政府官員會持續留意辣招成效，定期檢討政策仍否需要繼續還是適度放寬。從五一假期的消費模式的逐漸往下流的改變，店舖的租金壓力可望有所減退，使本地零售營商成本上升趨勢受阻。政府應持續觀察非住宅樓市以決定何時將雙倍印花稅政策從這些管制種類中豁免出來。
大家不要忘記，過去幾年非住宅尤以商舖的租售價格大幅上升是由於供應量持平，政府應以持續增加商舖供應的思路去紓緩長期上升的情況，如開發其他商貿地區包括東九龍、大嶼山、新界北區等等，將部分遊客分流到各區。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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