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■政府推出的加強版傳統新市鎮模式，主要集中發展古洞北及粉嶺北。圖為新界東北地區，包括古洞北區的村落，遠處高樓區為上水。資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
港府推出「新界東北發展計劃最新修訂方案」，宣布採取加強版傳統新市鎮模式，整合粉嶺/上水/古洞，成為完成發展後，估計總人口約46萬的新市鎮，類似屯門及將軍澳新市鎮的規模。新修訂包括把新發展區內公私營房屋調整為公營較高的60:40之比，另外，把發展密度稍調高至6倍，集中發展古洞北及粉嶺北，住宅單位供應增至60,700個，為174,900人提供居所。這些修訂顯示發展局積極回應早前諮詢時，市民提出的意見。
新方案擱置了坪輋/打鼓嶺發展計劃，理由是該兩區缺乏集體運輸及其他基建接駁，筆者認同這是恰當的優次抉擇，但亦指出這是雞同蛋的關係，建議港府應趁全港新鐵路研究，加入研究把鐵路延伸至坪輋/打鼓嶺的可行性，有助於把坪輋/打鼓嶺的發展潛力釋放而加以利用。
港府表示，徵收土地由政府主導，所有新發展規劃範圍內的土地由政府按收地程序處理，但容許「原址換地」In-situ Exchange的「契約修訂申請Lease Modification Application」，按照所披露訊息，申請須符合幾項條件：
其一為土地必須坐落於規劃作私人發展的土地；二、地皮面積不少於4,000平方米；三、申請者擁有地皮的統一業權；四、所有換地條件及補地價手續須在政府為配合整體規劃而啟動收地程序之前完成。其實「原址換地」申請並非新事物，港府一向都有接受這類申請，很多需要修改土地批租約中的用途限制條款作新發展的個案，都是透過這種方式進行。
在符合政策的原則下，政府批出新的用地限制條款，申請者需同時向政府補地價，即是繳付因應新批發展用途及規模與原用途之間的地價增值差額。今次新加入的條件其實只有設定地皮面積下限及限時完成換地及補地額手續，如果限期到仍未做妥手續，政府仍會按收地程序處理。
筆者原則上支持上述做法，好處是避免擁有符合私人發展規劃的業權人，向政府提出司法覆核，雖然港府不會迴避訴訟，但訴訟的不肯定性會延誤整個新市鎮的發展時間表，而公私營房屋同步按序建設，可讓新市鎮如期提供公屋及私人住宅以解決市民的住屋需要。至於設定地皮面積下限及限期完成手續亦屬經考慮實際情況而定立的條件。
港府亦在這個仍屬於規劃諮詢階段，比較具體的交代了各項賠償及特惠津貼方案。比如持牌構築物及登記寮屋，每戶最高60萬元，安排區內公屋預留單位，予受影響居民原區安置甚至提早上樓，為耕種戶作復耕代覓農地及配對等。筆者支持港府開發新市鎮以解決「地荒」及房屋問題，亦認同港府因應各持份者的不同情況，預早評估受影響持份者的權益而作出初步回應。
對受影響人士來說，在非自願的情況下，家園將要面臨拆遷，日後何去何從，始終要作打算，預早知道賠償金額及上樓安排，對各個受影響家庭計劃未來及適應新生活都很重要。建議港府盡早安排為不同持份者作訪問，聽取訴求，保持持續聯絡，適時作合理賠償及協助適應轉變、包括登記及辦理公屋上樓手續，以及覓地復耕配對等，盡可能減輕收地對受影響人士所帶來的不便及痛苦。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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