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2014年4月11日 星期五
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三幅細地成功售出經驗可吸取


香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

港府標售三幅規模較小用地,雖然造價互見高低,但每幅地都獲得多家發展商入標競投,兼且由過往較少中標的中型發展商所奪得,證明市場在現市道下仍具信心,只要用地規模不太大,本港的寶貴土地資源仍是有價有市。今次三幅地所作成績,或許亦反映中型發展商,眼見現市道不太明朗,有部分發展商取態較保守,把握機會出擊吸納土地發展項目,料這趨勢將延續,中小型發展商在今年度港府推售其餘較細型地皮時,仍會取態較積極進取,港府亦可考慮把較龐大地皮,在規劃及基建條件許可的情況下,適度切割成較細地皮,有助於讓市場較多不同規模發展商參與,從而避免因規模過大風險高,而出現標價過低甚至流標等情況。

筲箕灣宅地爭奪激烈造價高

三幅地分別位於港島東筲箕灣、沙田大圍及長沙灣,前兩者是住宅用地而後者限作商業用途。當中筲箕灣住宅地中標價約4.3億元,平均樓面地價約9,400元,市{估值上限。該地位於愛秩序灣海傍,擁廣亂U魚門日出海景,雖然是細地,但可塑性高,可設計成精品式小型住宅,而港島東區可售住宅用地不多,今次成價比對2000年批出現己發展成嘉亨灣地皮的2,100元平均樓面呎價,14年間同區地價升值三倍半。除了造價高外,今次有十家發展商爭逐,亦凸顯市{看好港島海景住宅需求L勁。

大圍美田路另一幅細地,中標價1.48億平均樓面呎價約2,800元,相較十年前港府出售現已發展成嘉御山的同區地皮,當時平均樓面呎價已達約3,300元,粗略看十年內該區地價不升反跌,而跌幅達一成半。既然彼此皆住宅用途,何解沙田大圍地與港島東筲箕灣地有這麼大的反差?相信除了地皮本身包括海景及交通條件等差異外,亦與未來港府土地供應較集中在新界有關。上述區域地價反差或顯示港島區樓價較受支持,抗跌力較強,而新市鎮樓價面對未來供應持續增加,或將有較大調整。

長沙灣商地具潛力拓購物區

另一幅長沙灣前身郵政局商業地,中標價10.02億,平均樓面呎價約5,177元,發展商需要拆卸現有舊建築物及承建3,000多平方呎的新郵局等公共設施,即是地價成本除了上述中標價之外,還要加上拆樓及新郵局的成本,而拆卸舊樓工程亦令建築期拉長。今次獲12份標書反映競逐激烈,區內近年少有商業地招標,發展商積極競投,反映他們對該區商業樓宇具信心,料落成後售價達每呎12,000元水平,與東九龍新建商業樓宇造價相若。据悉中標發展商將規劃二成半樓面作零售用途,長沙灣區交通配套成熟,港府可考慮加推同類地皮,藉以紓緩核心區的商業零售的樓價及租金壓力,長沙灣區距旺角等購物區不遠,亦具發展成旅遊購物區的潛力。

大地皮切細出售 成功機會高

港鐵天榮站及港府標售白石角用地雙雙流標,其共通點是地處新界區而項目規模較大,前者尚涉及搬站工程等因素,流標令港府建屋目標沒法達成,吸取今次賣細地的成功經驗,在規劃及基建條件許可的情況下,適度把地皮切割成較細地皮出售,讓更多發展商有機會參與競逐,有助於避免出現標價過低甚至流標等情況。

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