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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
港府標售三幅規模較小用地，雖然造價互見高低，但每幅地都獲得多家發展商入標競投，兼且由過往較少中標的中型發展商所奪得，證明市場在現市道下仍具信心，只要用地規模不太大，本港的寶貴土地資源仍是有價有市。今次三幅地所作成績，或許亦反映中型發展商，眼見現市道不太明朗，有部分發展商取態較保守，把握機會出擊吸納土地發展項目，料這趨勢將延續，中小型發展商在今年度港府推售其餘較細型地皮時，仍會取態較積極進取，港府亦可考慮把較龐大地皮，在規劃及基建條件許可的情況下，適度切割成較細地皮，有助於讓市場較多不同規模發展商參與，從而避免因規模過大風險高，而出現標價過低甚至流標等情況。
筲箕灣宅地爭奪激烈造價高
三幅地分別位於港島東筲箕灣、沙田大圍及長沙灣，前兩者是住宅用地而後者限作商業用途。當中筲箕灣住宅地中標價約4.3億元，平均樓面地價約9,400元，市塲估值上限。該地位於愛秩序灣海傍，擁廣濶鯉魚門日出海景，雖然是細地，但可塑性高，可設計成精品式小型住宅，而港島東區可售住宅用地不多，今次成價比對2000年批出現己發展成嘉亨灣地皮的2,100元平均樓面呎價，14年間同區地價升值三倍半。除了造價高外，今次有十家發展商爭逐，亦凸顯市塲看好港島海景住宅需求强勁。
大圍美田路另一幅細地，中標價1.48億平均樓面呎價約2,800元，相較十年前港府出售現已發展成嘉御山的同區地皮，當時平均樓面呎價已達約3,300元，粗略看十年內該區地價不升反跌，而跌幅達一成半。既然彼此皆住宅用途，何解沙田大圍地與港島東筲箕灣地有這麼大的反差？相信除了地皮本身包括海景及交通條件等差異外，亦與未來港府土地供應較集中在新界有關。上述區域地價反差或顯示港島區樓價較受支持，抗跌力較強，而新市鎮樓價面對未來供應持續增加，或將有較大調整。
長沙灣商地具潛力拓購物區
另一幅長沙灣前身郵政局商業地，中標價10.02億，平均樓面呎價約5,177元，發展商需要拆卸現有舊建築物及承建3,000多平方呎的新郵局等公共設施，即是地價成本除了上述中標價之外，還要加上拆樓及新郵局的成本，而拆卸舊樓工程亦令建築期拉長。今次獲12份標書反映競逐激烈，區內近年少有商業地招標，發展商積極競投，反映他們對該區商業樓宇具信心，料落成後售價達每呎12,000元水平，與東九龍新建商業樓宇造價相若。据悉中標發展商將規劃二成半樓面作零售用途，長沙灣區交通配套成熟，港府可考慮加推同類地皮，藉以紓緩核心區的商業零售的樓價及租金壓力，長沙灣區距旺角等購物區不遠，亦具發展成旅遊購物區的潛力。
大地皮切細出售 成功機會高
港鐵天榮站及港府標售白石角用地雙雙流標，其共通點是地處新界區而項目規模較大，前者尚涉及搬站工程等因素，流標令港府建屋目標沒法達成，吸取今次賣細地的成功經驗，在規劃及基建條件許可的情況下，適度把地皮切割成較細地皮出售，讓更多發展商有機會參與競逐，有助於避免出現標價過低甚至流標等情況。
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