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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
灣仔捷船街一幅小型地皮，由合和以2.33億元奪得，平均樓面地價逾1.6萬元，造價創同區地皮呎價新高。該地只得2,906平方呎，但入標財團達十家之多，反映港島市區地有價有市，由區內大業主高價奪得，亦力證看好該區樓價後市。
自從港府宣布技術性調整雙倍印花稅（DSD)換樓期限後，樓市氣氛明顯好轉，新盤推出獲得不俗市場反應，當中荃灣新盤環宇海灣、愉景灣悅堤、尖沙咀凱譽等均錄得不俗成績，顯示樓花銷售或受惠於DSD調整。
整體樓市成交亦回升，土地註冊處公布，五月樓宇註冊量6,785宗，按月上升13%，當中住宅佔5,270宗，按月上升約10%。觀察這些數字，整體樓市交投雖然與去年樓市壯旺時期，仍有頗大差距，但按月比較，仍覺有好轉跡象，或許換樓客的意慾加強了，這極有可能與政府微調DSD換樓期限有關，「先買後賣」，換樓者可以獲得較充裕時間，去完成「買」入新單位及「賣」出舊單位。樓市成交回升的原因可能包含多種因素，未必直接與微調DSD換樓期限有關 ，但在過去一個月，本港經濟民生沒有重大變化，不能排除這個技術性調整令換樓客心理上加強了，從而令市場上的買賣成交增加。
發展商變陣利新盤銷情
近期發展商積極開售新盤，以貼市場價及加強優惠促銷。港府的需求管理措施包括各項辣稅，實際上不是滿足市場上剛性需求的措施，從成交大幅回落看，各項辣稅措施只是造成把剛性需求壓低及延後的效果。發展商推新盤以合理價加優惠，效果是把積壓的剛性需求導引出來，可以住新樓帶來環境改善，而新盤定價貼市加回贈印花稅等優惠，等同降低了換樓的資金門檻。假如發展商在銷售策略上，針對準買家的負擔能力，調節樓花期的分期付款辦法，再配合回贈印花稅的全部或部分，有利於新盤銷情。
若果換樓客較有把握購入新單位之餘，亦會有較強意慾把舊單位出售，甚至願意接受較大議價空間，於是部分選擇購買二手樓的買家亦較易買得心頭好。傳媒報導，上月份二手樓成交好轉，最新發展是平價盤已消化得八九，新放盤者已逐步收窄議價幅度，甚至個別樓盤出現反價成交，從此角度看，二手樓價亦勢將企穩，不會出現較大幅度下調。
成本高企 新界樓難大跌
樓換樓原本較局限於中小型單位，但假如趨勢持續，稍後亦會蔓延令較大型單位成交受惠，當中一個具決定性影響的環節是銀行按揭，是否願意同步放寬對較大金額的住宅樓按的借貸，當然這亦視乎借款人本身的背景而定。無論如何，新盤去貨較快，一個立竿見影的效應是發展商補充土儲的意慾轉強，近期許多老牌發展商轉趨積極，文首所述合和是一例，另一例是鷹君，這些發展商看市一向穩陣，看來市區住宅樓價或已見底，或許新界區供應較多，但目前建築成本持續高企，新界樓價亦不易大幅回落，大家應該抱積極態度看樓市前景。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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