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■現時租金持續摸高，源自市場供求失衡，長期去解決必須增加公私型房屋年供應量。圖為位於葵芳的公屋。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
近幾年，香港各類樓宇租金持續向上，當中最影響民生的住宅及商舖物業租金更「一路向上」，使普羅市民負上沉重的代價。根據差餉物業估價署公布的租金資料，私人住宅的全港租金指數以1999年100為基數，從1999年開始「一路走低」至2003年9月至71.3，跌幅近30%，但走勢持續反彈，至2009年7月重返100以上！自從2009年起，私人住宅租金不斷上升。
中小住宅租金急升影響民生
在最近公佈的2014年5月臨時數字，從2009年5月起至今年同月私人住宅所有類別指數已急升63%，而2013年5月起一年內上升2.7%，相比五年內的CPI升幅(如以年均4%計算)約21.7%，明顯地反映私人樓宇租金五年間升幅大大高過通貨膨脹率，情形令人非常擔憂。如再具體分析，私人住宅中面積少於100平米的中小型類別於五年內更上升66.2%，但大型單位(面積大過100平米的)同期內只有37.4%租金升幅；一年內小型住宅租金指數上升3.1%，但大型住宅則錄得約1%跌幅，這說明中小型住宅租金上升勢頭未盡，嚴重影響大眾市民生活質素。
在同份物業市場租金指數中，私人零售業樓宇租金指數同樣錄得持續上升情形。如以2014年頭五個月均值，再同2012年/2013年全年指數比較，兩年間指數已急升12.2%，但主要升幅是在2012年/2013年內約是9.4%，反映零售樓宇租金高居不下，以往幾年舖租持續上升的惡劣影響一一浮現，使市民的「衣、食、住」三方面開支年年增加！
特區政府去年底公佈長策會報告，並表明「租金管制」有保留。今年內，政府成功通過「雙辣招」立法程序，但市場對這些招數已基本上消化，雖然發展商以「略低於市價」開盤一手樓，但「雙辣招」使二手單位放售數目持續下降，堅穩的二手租金水平令他們以強硬態度求售，二手市場出現「成交價高，成交量低」的短期局面。這樣下去，私人住宅市場出現「惡性循環」，租金高企支持售價，售價再上令業主再加租以維持市場回報率，預料租金持續上升勢頭未盡。
政府諮詢長策會報告書收到七成支持租管意見，立法會房屋事務委員會於7月24日舉行公聽會收集意見，顯示公眾對重置「租務管制」有強烈訴求，特區政府應如何應對呢？
反對者認為以立法租管去干預市場，有違資本主義的自由貿易精神，因為價格是由市場供求而定，當市民負擔不起租金時其租價自然回落至可負擔水位。如強行立法租管，市場情形會被扭曲，有部分業主因法定租金過低而選擇不放租，令租盤數目減少再推高租金，而低廉租金令業主減少維修花費，樓宇質量下降，最終受害者是租客。在法定租金以上，業主會用「匙金」、「訂金」、「傢俬金」等收回市租和法定租金的差額部分，法例很快變成形同虛設！
支持者羅列一系列現在問題去反駁。除了有民意支撐外，現時本地房屋問題多成為重置租管的理據，包括私樓租金狂升但工資遠追不上、公屋輪候無了期迫基層租私樓、樓價持續上升令貧富懸殊加深，租管可限富扶貧、沒有租管保障租權使移遷通知期太短、業主/租客議價能力不平等且沒有政府中介部門/法庭解決、租管「副作用」其實已在市場出現等等。
可考慮開徵私樓「空置稅」
歸根究底，現時物業市場的困局包括租金持續摸高是源自市場供求失衡，長期去解決必須增加公/私型房屋年供應量，但短期內失衡情形還未能改善前，政府應該考慮如何去幫助市民渡過難關，如開徵私樓「空置稅」迫使二手租盤增加、研究提供租金津貼給貧窮線下市民、減少/寬免物業稅鼓勵業主放租、研究制定租權立法/強制執行移遷通知期限、重置政府中介部門/法庭去處理雙方租務糾紛。
政府應有兩手準備，設立租管策略委員會，重新研究再設租管機制的可行性，包括時間表、管制樓宇範圍、具體加幅數目和年期、回落條款、租權維護實施詳情，再制定出策略報告書諮詢，決定是否再立法。
持續准入人數增始料未及
總括來說，正反雙方都有其道理，筆者同意不應設立長期租管，但今日租金持續向上的困苦局面和相關問題必須正視。近年內地人士(包括來港定居和學生暫住)不斷增加，這種情形是特區政府始料不及的，持續准入人數已影響本地市民租樓情形，必須加以規範及管理！政府應該明白房屋問題是民生大事，是動感運作，是必須以前瞻性角度去處理的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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