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■港鐵積極修改條件為大圍站項目招標。圖為大圍站外貌。資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
繼市建局觀塘市中心項目迅速修改條件成功招標後，港鐵近日亦作類似做法，大圍站項目兩年前流標後，最新修訂招標條款，並於截收意向書後馬上推出招標。證明今時今日，這些大機構管理層均能夠順應市場環境變化，調整策略並迅速作出行動。
港鐵大圍站項目位於沙田新市鎮、大圍鐵路站旁，其位置優越。沙田本身是香港新市鎮的楷模，各種各樣城市設施配套成熟齊備，內外交通網絡四通八達。此項目佔地面積52萬多方呎，可建樓面共約271.7萬方呎，當中包括約205萬方呎住宅及66.7萬方呎為商業及專上學院樓面。項目於前年推出時，獲批補地價為127億元，預計投資總額達290億元，由於資金門檻高，只收到3份入標，未達港鐵要求未能批出。
下調補價料可批出
雖然項目本身投資額龐大，但較早時候重推時收到23份意向書，除了發展商積極回應之外，較為意外的是以持有商場收租為主要業務的領匯亦表示對項目商場部分有興趣。因應近期市場趨勢，一手樓盤銷量相對去年有較佳表現，發展商較以前積極爭取發展項目。
有人認為財團入標意向書數量多，並不表示最終入標數量亦多，但今次港鐵的確在調整入標條件上花了很多心思，筆者料今次入標財團將會多於前次，成功批出的機會亦較大。首先，項目最新批出的地價為103.56億元，較前年下調約18%；另外，港鐵史無前例提供兩個方案供選擇，市場稱套餐A及套餐B，讓不同類型發展商均可考慮，中小型發展商可考慮合組財團競投。
組財團競投降風險
傳媒報道，今次不設入場費，發展商可選擇A餐，條件是全部支付103.56億元地價，並取得整個項目發展權；或B餐，即是由港鐵支付75億元地價，餘下28.56億元由發展商支付，但商場歸港鐵擁有。至於分紅方面，以未來單位銷售達成本（補地價加上建築費）的七成開始分紅，最低比例15%，隨後的分紅比例由發展商提出，為了更加有彈性，港鐵讓發展商可選擇A餐或B餐甚至同時參與兩種發展方式。
綜觀上述，對發展商來說，門檻降低了不少，當中尤以B餐，港鐵願意支付75億元，即是103.56億元的大約四分之三，顯示對項目的信心。假如發展商對住宅項目較有把握，可以選B餐，中小型發展商亦可合組財團入標，每一家合夥的發展商所承受的風險亦較細，這亦等同拆細項目。
無論如何，大圍站項目預計提供約2,900伙，每戶實用面積700餘方呎，假如成功批出，即是市場落實有這個數量的新增單位供應，有助紓緩市場供求的不平衡狀態。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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