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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
早在十多年前，澳門政府於開放賭權後已預期將來年訪濠江遊客人次會突破2千萬人，所以她早在2007年10月正式宣佈興建澳門輕軌系統，來補足其他陸上交通工具如公共巴士、的士及旅遊車服務。
根據澳門政府運輸基建辦公室資料，輕軌系統分為一、二期工程。第一期工程興建一條路線，總長度為21公里，包括2.1公里隧道段及21個車站。車站主要是架空車站，除了媽閣站、西灣站是地底的及南灣站、海洋站是地面的。
路線是以雙向行車設計。以地理劃分，澳門輕軌第一期工程分為澳門及氹仔段，預料氹仔段(即氹仔碼頭至海洋站)會最快於2016年通車，共有11車站，佔全程輕軌第一期總長約四成。這段車行路線由東至西停站包括氹仔碼頭(北安碼頭即香港至氹仔客運船碼頭)、澳門機場、科技大學、路氹東、東亞運、蓮花口岸、路氹西、排角、運動場、馬會及海洋。除了海洋站外，氹仔線主要將澳門特區內高速船客運碼頭、機場、蓮花口岸(即對外海陸空抵澳交通工具)及主要教育/運動/賽事地點與澳門本島連在一起，但沒有覆蓋主要澳門住宅區域。回顧歷史，氹仔是屬於澳門特區較近的外島，發展時間較相近，住宅建築物的樓齡相對短，且因為地盤面積較大使屋苑頗具規模、設計新穎、設施齊全，較受年輕一族歡迎。
澳門段則由拱北關閘起，經馬場北大馬路進入黑沙環區的核心帶。以友誼大馬路離開黑沙環區，再取道海港前地達外港碼頭站(即港澳高速船客運碼頭)，然後達金蓮花廣場、新填海B區科學館站。最後經城市大馬路往藝園站，再進入南灣站，穿入地下隧道至沿着何鴻燊博士大馬路設置西灣站，然後再繞西灣湖景大馬路至媽閣站後進入西灣大橋，經過西灣大橋駁回氹仔的海洋站。澳門段車行路線主要是沿澳門半島東海岸線走，將黑沙環及南灣兩區以輕軌系統相連一起。
各位讀者不難發現，輕軌一期工程已將進出特區海陸空五個關口貫穿了，有效地將進出澳門居民/旅客迅速地載到目的地。
輕軌第二期工程為一條穿梭澳門半島西北區、內港區的路線，總長度約五公里，沿澳門半島西部往來關閘及媽閣。當一、二期工程完工通車後，實現澳門半島內輕軌環狀線。其設計方案還未敲定。可分為地底/隧道和沿岸高架方式，車站約8至9個。
澳門輕軌系統有別於香港地下鐵路系統，前者沒有上蓋建築物，單純是興建交通線路，但後者可以直接建基於上蓋建築體下或以隧道/高架行人天橋/地鐵站入口直通附近物業內，達到有效地引導行人光臨，對居民回家和購物進出商場產生協同效應，提高物業價值。
物業價格去年尾已偷步升
澳門特區政府運輸基建辦公室於2009年初委託了澳門科技大學對輕軌系統對沿線物業效益進行預測的估計模型。該研究將澳門看為有兩個中心的城市，即澳門半島和氹仔島。中心區位外港填海區及南灣區填海區附近，2009年時的呎價為3,958元澳門幣，另一個中心是氹仔城區。如以2009年6月1日計算基點，2014年1月1日，距離輕軌站點一百米內的房價，澳門島及氹仔島每平方呎平均漲價幅度為1,009元及513元澳門幣，即增長25.5%及22.6%。隨着與輕軌站點距離不斷增大，房屋增值幅度逐漸減少。
事實上，消費者一般會在軌道交通開通大約之前三年有明顯的房價增值預測。換句話說以後年通車的氹仔段首期輕軌，沿該線的物業價格或已於去年尾偷步上升了！
在最近澳門特區政府統計局公布的澳門第二季整體住宅平均價格來看，全澳、澳門及氹仔的整體住宅均單價是澳門幣10,362、10,406及9,817，這與2009年6月1日的澳門及氹仔均單價為3,958元及2,270元相比，可見澳門/氹仔的樓價差異已由2009年的43%大幅收窄到6%，氹仔樓價近5年大幅上升勢頭是明顯不過呢，個中部分因素與輕軌效益是有關的。
再大升可能性愈來愈低
展望未來，澳門島/氹仔島整體住宅已經於過去五年經歷大幅上升，輕軌系統對沿線物業升值效益已超額完成，日後再大幅上升的可能性愈來愈低。反過來說，澳門經濟是否持續增長和可否走上適度多元化才是樓市的將來重要因素。但是無可否認，輕軌沿線物業的升值前景仍然是可看高一線，大家不妨留意投資機會呢。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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