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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
約一個月前，筆者在本欄提及一位德高望重的長者在聚會中說，六月底本港股市見24,000點，當時正值股市27,000點，大家普遍都不相信他。筆者昨日執筆時恒指23,500點，長者的預測竟然應驗。令股市下跌的不是政改不通過，也不是新沙士肆虐，而是內地股災牽連，兼有希臘債務危機，港股承受大量沽壓所致。筆者料今次港股只屬短期調整，無損本地經濟基礎，相信緊張情緒化表現過後，後市將會回復穩定。
內地股市去槓桿化及整頓場外孖展融資，導致A股急挫，中央救市包括放寬銀根及推出大股東限沽令等措施。內地投資者面對大量斬倉威脅，部分採取沽售港股甚至海外投資，把資金轉回內地。估計內地現時有三成股份停牌，套現無從下，部分投資者甚至當事人，沽港股套現自保，不排除有外資藉機沽空圖利。
港樓市近日亦受股市大幅調整所影響，當中豪宅相對於中小型樓宇所受影響較大，相信是心理上受到股市表現衝擊居多。買賣樓宇是重大決定，一般人都會考慮當前社會形勢及經濟訊息，持續不利訊息或會令買樓人士遲疑甚至悔約，有報道指新居屋及老牌屋苑如美孚均出現撻訂取消交易個案。豪宅涉及金額較大，在此時此刻假如需要急速套現或需減價求售。
沽樓需時 遠水難救近火
有人猜測或有內地投資者急售港樓套現救內地股市，實際上可能性不大，因為賣樓涉及多個步驟包括放盤、睇樓、洽談、議價、如成功還需簽署臨約、買家取得銀行按揭貸款、還要等成交期簽買賣契及交付尾數等手續，於是就算成功放盤，也要經過幾個月才能成事。筆者不排除有業主向銀行加按以取得資金作救股用途，但銀行面對急劇變化中的股市狀況，相信亦會審慎評估抵押物的價值變化，然後才作出是否批准加按的決定。
差餉物業估價署公布，五月份住宅租售價均創新高，住宅售價按月升0.37%，租金按月升0.8%，當中面積431方呎的小型單位售價按月升0.52%，是升幅最大的一類住宅。這些數字反映近期股市跌之前的狀況。之前政府實施辣稅及金管局收緊按揭等措施，仍未能遏止樓價上升，反為今次內地及港股災或可帶來樓價稍回落，是意料之外的收穫。但相信調整幅度不會太大，尤其中小型樓宇，在本地經濟基礎無受損的情況下，自住需求仍然強大。
發展商投地意慾仍大
另一方面，發展商近期對住宅用地招標所顯示的興趣，似乎完全不受兩地股災影響。萬科剛以38.2億元奪得屯門掃管笏一幅住宅地皮，預計總投資額達90億元，平均樓面地價4,541 元，屬屯門區新紀錄。連萬科在內，今次共有十家發展商投標。反觀另一幅市區較小型項目，發展商的反應更強烈，證明對市區樓盤信心大。市建局一個位於筲箕灣西灣河街，佔地約7,643方呎的舊樓重建商住項目，可建64,153方呎樓面，共收到38份意向書，包羅大中小本地及來自內地的發展商，他們看好市區住宅樓的前景，程度可見一斑。
筆者料無論港股市或樓市，雖然眼前或出現不同幅度調整，但應該只屬短期性質，稍後將會回復平穩。對於樓市來說，有短暫利淡因素，反為可以調整一下買賣雙方過強的信心，有利於樓市的健康發展。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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