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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
近年，香港住宅樓價持續上升，連車位也有價有市，尤其以新建屋苑內私人車位更錄得理想成交價。新蒲崗譽·港灣剛錄得一天價車位成交，以320萬成為九龍區住宅車位王，這與該屋苑車位/單位比例偏低有着莫大關係，是約每3.6伙配上一個車位。類似高價成交價也出現在九龍塘、何文田、西九龍豪華住宅發展中，其實這個數目足以購入較偏遠新界新市鎮的「上車盤」。
事實上，自特區政府推出樓市辣招後，住宅炒風收斂，投資者轉戰工商樓及車位上。土地註冊處顯示，成交價在一百萬以下的純車位註冊比例，由2012年初（即推出辣招前）的八成以上，一路下跌至現在的低於六成，尤其市區的新型及成熟大屋苑車位場都在一百萬以上。一些資深投資者承接大業主的整體放售買入，再以拆件分式個別求售，取得豐厚利潤。因為屋苑內大部分車位落入投資者手中，所以售價便由他們容易地設置在「理想」的區間中。如果售價不太理想的話，大業主便先出租，等待市價隨着大市上升後，再謀出讓給小業主。
自從2012年，政府連番出招打擊本地住宅樓市，新型/成熟大型發展的停車位成為發展商後備收入來源。每當政府推出新招時，市場會進入短暫消化期，住宅單位銷情不再，發展商（尤其有上市地位）會將大型住宅盤內出租車位放售。以往，她們以大業主身份持有全部或大部分車位，以市值租金分租給小業主，小業主以中產人士居多，已習慣家庭車輛代步，鄰近停車位變成自用必需品。發展商會按步減少出租車位數目，以分期發售方式，在數目「此消彼長」的形勢下，車位售價便一路上升，動輒在二百萬以上，回報率在二厘左右，即售價會以五十年租金才可完全收回，這還比樓上住宅單位的回報率低。小業主購入停車位是純以自用出發，已不是以投資角度考量。在這些大型新建屋苑放售車位活動中，投資者基本上是絕跡的，因大業主已一次性賺盡未來升值潛質，預期利潤不多了。
澳門「求過於供」情況嚴重
如果讀者放眼澳門，大家會發現「求過於供」情況更加嚴重。2014年澳門車位售價錄得高增長，平均售價上升40%以上。受着外圍經濟和內部放緩因素影響，去年下半年部分業主願意減價5%-10%求脫手。因為始終是供求失衡，今年上半年業主已不再大幅減價，價格是向持平走勢，只是成交量不振。這兩年車位售價急升是拜特別印花稅延伸至車位所賜，令車位供應量持續減少，兩年內累積升幅已超過120%，變成現時「有價無市」情況。
讀者也可以從數字了解現時市況。現時澳門平均租金約2,500元，回報率只有1.4%-1.6%左右。黑沙灣一帶居住人口密度高，月租約2,800元，沙梨頭和林茂堂一帶多貴重住宅，車位租金約3,000多元，租金年升幅維持在10%以上。
因為澳門地少人多，公共交通運輸系統發展較慢，輕軌鐵路落成時間一再拖延。公共巴士不容易聘請合適駕駛員，形成市民對公共交通工具失去信心，本地居民選擇自駕上班或購物，車輛數目一直向上。根據統計局資料顯示。2014年行駛車輛達240,107架，按年增長5.3%；而且新登記車輛共20,374架，按年增6.4%。新車增速與車位供應不配合，故車位租金維持升勢。這個供求失衡情況在澳門島傳統市區更加凸顯，因為市區中多以舊大廈為主，建築物內提供車位缺乏，市民只有依賴公共停車場，全澳僅有約1,000個月租泊位，形成市區內情況更加嚴峻。可以預期，澳門車位供求不均情況短期內不可能解決，短期經濟放緩只會有助售價/租金升幅受控，但是只有等待輕軌系統通車後，才可逐漸改變居民自駕出行的固有觀念，當私家車數目不再年年增長下才有望改善。
澳門車位存着歷史遺留問題，投資者不可不小心。澳門特區內仍有所謂「無契車位」及「份數車位」。「無契車位」見於早期大廈，停車場只由大業主登記，其中車位數目和號碼無記錄，小業主無法個別於登記局登記業權，只能以私人文書方式轉讓。近年落成大廈只以數量登記停車位，但沒有登記車位號碼，位置不得而知，交易時需要輔助文件證明業權。海外投資者購入該地車位時，必須留意。
港傳統私人大屋苑較划算
港澳兩地車位已經歷了近兩年急升情況，售價上升遠比租金快速，現時回報率奇低，澳門是低於2%，香港也只有約2%，相比樓上住宅單位更不具投資價值。注意樓價轉勢下滑時，投資者會對回報率更加關注，因為高回報率等於持守性較強。
如果投資者想下注香港停車位，則以傳統私人大屋苑的車位較為划算，因為售價較合理，而且相對穩定。澳門車位租金仍然持續上升，但是經濟放緩速度堪值大家關注，當情況變壞時，正是市民棄車時候，車位租金/售價升勢會「戛然而止」了。
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