 放大圖片
■分析認為，隨着股市步入熊市，樓市短期觸頂的機會已可確認。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
這兩周，香港股民不好受。從8月13日恒指收報24,018點，持續下跌至27日收報21,838點，二周內已累跌9.1%。如以年中高位的28,588點相比，恒指已累跌23.6%，股市步入熊市訊息日趨確定。股票是短期投資工具，房屋是中長線的，因此反應是較為滯後的。從4月27日股票年中收高位後，市場徐徐向下，但是樓市直至7月份才體現成交放緩情形，又因樓市辣招扭曲，現時本地樓市只出現「量跌價穩」的局面！本文試看股市步「熊」，樓市還可以繼續「牛」嗎？
股市拾級而下已使本地樓市出現成交下跌走勢。據土地註冊處最新數據，全港8月首24天暫錄4,066宗樓宇登記，其中住宅佔3,195宗，一手有598宗（19%），二手有2,597宗（81%），分別較7月急跌39%和26%。但是如果以整年計算，今年截至8月24日，一手私樓註冊已錄得10,457宗，同去年首8個月約11,000宗相若，仍然維持高位，較過去十年同期平均錄得約8,600宗高出20%以上。今年內，一手私樓成交額已突破千億元，反映一手市場表現強勁。不過，踏入8月，經歷連番股市下跌衝擊，明顯地8月份一二手私樓成交量大幅萎縮，行業人士估計8月成交宗數及金額都會出現約三成跌幅，反映股災效應陸續反映在樓市上。
自從2003年沙士後，本地樓市長升長有，主要因素是供應量長期不足、本地經濟受惠國家繁榮所帶動、居民剛需不減、本地樓市運作透明暢順、租務市場成熟穩健、全球貨幣持續量寬和利息處至歷史特低位。未來這些因素會否出現變化，都會主宰樓市是否入「熊」？
去年步入正常新樓供應期
先談供應量。2013年新樓供應量奇低，2014年漸入佳境，今年到7月底已經有1.3萬個，步入正常新樓供應周期。未來三至四年，政府估計一手潛在供應量約8.3萬伙，合算年產約2.4萬伙，數字上較過年三四年平均約1.5萬伙，已經大幅改善中！因為過去幾年政府的管理樓價措施，二手供應量持續走低，推高二手成交價。但是最近期，二手業主看見股市大幅回落，紛紛大膽劈價，甚至持貨未滿年限交上稅款，以「止賺」或「平手」離場，預料樓宇投資客的市場比例會持續減少。在樓市辣招不去及投資客紛紛離場後，二手市場會轉趨沉寂，未來樓價走向要看一手樓了。
細價樓風盛助減下行壓力
雖然9月份美國增加利息的可能性正在減少中，但是今年內加息機會仍然存在！本地開發商會把握現時一手樓暢旺氣氛，採用「原價加推」方法盡量清貨，以備明年利息上升後不明朗市場銷售環境。8月份內，開發商主打兩房以下樓房開售，都錄得理想入標數目及成交宗數。就算某些投資者「撻訂」離場，市場用家仍然迅速吸納，反映一手樓尤其上車盤剛需強橫。以商業角度考量，細價樓市場需求量大，總體價維持於五百萬以下，發展商只需改細單位，輕微增加內部裝修成本，但是可以提高單價，預料這股細價樓風氣仍然維持一段時間，有助減少股市下跌帶來樓價下行壓力。
從過往歷史分析，股災肯定加速本地經濟下行調整，本港經濟在03年、08年股災後都有衰退情形，失業也隨即彈升，2011年歐債危機對本港實體經濟影響較輕，失業率大致平穩。現時人民幣走弱，零售業、飲食業及酒店業首當其衝，令全港約二成以上從事該等行業人員生計受打擊，從而影響其供樓能力，預計其影響於明年初後陸續浮面。
本地樓市剛需不減的另外原因是本地強橫的跨代購買力。過去十年，本地工資增長跑輸樓價升幅，父母資助子女或合資買樓開始普遍。父母倚仗是自住樓宇已經「供滿」，可以再次加按套現付首期。再者，隨着中國經濟起飛，股票市場暢旺，人民幣持續升值且利息息率不俗，上一代手頭資金充裕，幫助子女上車不是難事。但是股災發生、人民幣「息收不抵貶值」令居民手頭沒有以前充足，這股跨代購買力出現不少變數，大大影響剛需購買力！
以往，本地租務市場穩步上升，主要得力經濟持續增長，所有行業薪金平穩上升，但如果經濟出現下滑，勢必令租金受壓，投資物業活動收縮。美國加息長期令物業回報率趨脹，樓價有下行變數。
樓市確認見頂料徐徐向下
總括來說，本地樓市投資客比例減少，自用比例短期成為市場主流，對樓市產生正面作用。注意當正常供應量再現時，預料於明年年中後產生，經濟情形走弱後，本地樓價應會出現較大幅回落。從樓宇成交回落數據，筆者深信本地樓市已見頂，大市會徐徐向下，大型調整則待經濟具體下行速度去決定！一如以往，筆者仍然鼓勵具充足經濟力量的小業主買樓自住，但是投機或投資活動會陸續減少，回升還看下輪升浪吧！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
放大圖片
