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■人民幣貶值會增加內房企業的成本負擔。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
8月12日，人行宣佈進行中間價改革，立即引起人民幣貶值。不過隨着人民銀行於同期後召開新聞發佈會表明今次只不過是一次性措施，並明確表示人民幣貶值10%或以上是不可能的。基本上再貶值局面暫時告終了。上周本專欄撰文談及貶值對香港舖價影響後，客戶群再諮詢其對內房影響，本文試淺談未來影響。
寬鬆樓市政策見效
先看當前內房狀況。國家統計局於8月12日公佈數字顯示，今年1月至7月房地產開發投資52,562億元（人民幣，下同），同比增長4.3%，增速比1月至6月回落0.3個百分點。今年以來，各月投資累積增速回落幅度逐月縮小，房地產開發投資出現企穩趨勢。其中佔上比重超過三分之二的住宅投資達35,380億元，同比增長3%，增速比1至6月回升0.2個百分點，為2014年（即中央開始推行房地產?鬆政策的同年）以來的首次回升，逐漸體現政策的累積效果。
加大投資力度源自去庫存活動奏效。1月至7月，全國商品房銷售面積59,914萬平米，同比增長6.1%，增速比1月至6月提高2.2個百分點，銷售額41,171億元，大幅增長13.4%，增速提高3.4個百分點。兩組數字差距反映樓價上升走勢，開發商發覺銷售改善減少優惠或甚至提價。隨着樓價逐漸上升，最近銷售有所放緩，並且7月、8月是內房傳統銷售淡季，可否維持持續升勢要看暑期後數據了。
大約一周後，國家統計局再發佈7月70大中城市住宅銷售價格顯示，新建商品住宅銷售價環比上漲城市達到31個，下降城市只有29個，為2014年5月以來上漲城市首次爬過下降城市數目。與去年同月相比，70個大中城市中，下降及上漲城市是67個及3個，明顯地內房市場已觸底回升了。
北上深樓價全面漲
一線城市繼續領漲，除廣州新房價格比去年微降0.3%外，北上深新房及二手房同比及環比價格均全面上漲，尤其是深圳市，新建商品房和二手房價同比分別於7月上漲24.3%和24%，另外北京二手房、上海新房及二手房同比漲價分別是10.9%、3.6%和5%。除了深圳市場被形容為瘋了外，首7個月部分熱點城市如寧波、杭州的銷售面積及銷售金額同樣上升超過50%，反映「超賣」，二線城市銷售顯著回暖。
值得注意的是，內房股「一哥」萬科企業剛公佈中期業績，上半年還能保持去年房地產業務毛利率於21%，實是算交足功課。可喜的是企業長期關注14個主要城市的新房庫存面積正在處於下降走勢，庫存老化周期下降，有利整體行業隨後回復正軌的好兆頭。從宏觀角度，內房企業的最困難時期已經過去，迎來未來緩慢回穩局面。
但是在逐漸回穩之下，人民幣突然貶值對內房市場帶來什麼衝擊呢？
內房企成本負擔增
根據某美國投行統計，大約38%內房企業債務是以外國貨幣借貸，皆以美元和港幣結算，人民幣貶值會令借貸額相應提高，增加內房企業成本負擔。如果美元及港幣借貸利息再次止跌回升，則是雙重打擊，這做成內房業務毛利率下降。為了保住毛利率，各大型內房股積極推動業務轉型，再創企業另一高峰動力，如發展物流╱養老╱消閒房地產，開發下流相關業務，如裝修、物管、教育等領域，輕資產化（通過同資金方策略聯盟來減小資金壓力），同行互補（早前的所謂「雙『萬』合壁」是典型例子）等。通過上述手段，內房企業長遠可減低人民幣貶值和借貸利息回升的「雙刃」夾擊，有利維持企業毛利率恒常化。
內房市場其實以內地買家主導，境外購房者份額微不足道。人民幣貶值會令內房價格對外資是吸引了，但是相信引資數目短期不會大幅增長。內地銷售成績還看各地居民購房能力，這也看本地房價高低、本市鼓勵購房措施、本地政府對二╱三套房政策等，但是相信中央及地方的房地產寬鬆政策仍會維持，明顯是利好內地樓價。
展望中國下半年經濟，內地經濟下行壓力不減，延續房地產開發投資低增速及保持房地產銷售量平穩增長是可以預期的。下半年一線城市房地產市場平穩上升是可以看到的，「低庫存量」及「經濟轉型超前」的二線城市亦可「見底回升」，如杭州、寧波、成都等，但是大部分三線城市則仍然不明朗。人民幣貶值可望減低內地經濟下行壓力，長期會扶助內房市場。內房企業應把握當地借貸低息環境和人民幣匯價較平穩的環境，爭取改善債務，期達到長遠減低經營成本目標。人民幣減值也令購買外地資產變得不平宜，外購活動相應上會減少，資金回流中國勢必增加，也是一股穩住內房價的「生力軍」。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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