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比富達證券（香港）市場策略研究部高級經理 何天仲
國慶長假前，內地央行及銀監會再次出招，降低首付比例及提升公積金貸款額度，市場反應熱烈，國慶七天成交創近年新高。今年內地經濟下行速度超過市場預期，全年經濟增長要實現「保七」目標，面臨較大挑戰。在內外需均低迷情況下，房地產成為重點刺激對象，預計四季度仍有更多利好措施出台，內房行業料可持續受惠。不過，內房高庫存等問題仍然存在，長遠來看，行業下行趨勢仍未扭轉，投資者需留意風險。
事實上，年初以來中央就不斷出台政策刺激樓市，雖取得一定成效，但對整體經濟的提振作用仍有限。今年3月，中央頒佈「330新政」，主要包括二套房首付比例降至四成、首套房公積金貸款首付降至兩成、及二套房公積金貸款首付降至三成等。新政一出，一線城市迎來了久違的量價齊升景象，但二三線城市受制於高庫存，整體仍表現低迷，未能支撐整體經濟增長。
上月內房進入「金九銀十」的傳統銷售旺季，但回顧9月，長三角樓市暢旺，但珠三角及北京等地樓市交投較為淡靜，「金九」整體成色不足。由於三季度內地主要經濟數據均不盡人意，當季GDP增長或無法達到7%。在此背景下，中央加大樓市刺激力度並不意外。
9月30日，央行及銀監會聯合出台通知，調整非限購城市的首套房商貸首付比例由不低於30%至不低於25%，同時全面推廣公積金異地貸款業務。該政策降低了入市門檻，可滿足一定的剛性需求，對非限購城市（主要二三線城市）構成實質性利好，市場也迅速作出反應。國慶七天長假期間，全國40個大中城市成交超過2萬套，同比上升36%，創下四年國慶成交新高。
新政利好 「銀十」可期
可以預見，本次新政對樓市的刺激作用仍會繼續發酵，「銀十」或不負所望。
不過，長遠來看，內地樓市庫存高，去化壓力大的困境並沒有改變，政策難以扭轉樓市下行趨勢，內房已難擔當經濟增長火車頭的角色。
就區域而言，一線城市及部分二線城市的樓市仍有一定的增長空間，三四線城市將會持續受壓。
另外，內地現正積極推進新型城鎮化建設，根據規劃，至2020年，將會引導約1億人在中西部地區就近城鎮化，該些區域料有一定的新增住房需求，值得關注。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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