山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
7月中旬珠海出現新住宅地王。土地不在橫琴，不在珠海傳統市中心區，而是在於珠海西部金灣區，也是現時整個城市樓價較低水位的位置。
經過一個多小時248輪競價，金灣航空新城核心區一塊約7.8萬平米的住宅用地，最後以每平米19,050元（人民幣，下同）高價成交，這還比珠海主城區地王每平米17,600元和橫琴地王每平米18,400元高水不少，再創珠海住宅樓面地價的最高紀錄。這塊新地王的地價令發展商雀躍不已，但同樣讓珠海市準買家擔憂。翌日，附近一手開發商和二手小業主立即有所動作，小業主封盤、大業主開盤並加單價，金灣區住宅樓價變得火熱。
地王輩出 有跡可尋
當地房地產專家對高地價感到意外，因為這個價值與今年一月同片區同用途的成交樓面地價相比，委實上升幅度驚人。於今年1月底，另一幅住宅用地僅以樓面地價約每平米6,730元被深圳市龍光投資公司拿下，短短不足6個月，樓面地價已爆升超過每平米12,300元，且再現「地價還貴過樓價」的奇怪現象，令一眾房產業界對後市充滿美好期待。
雖然這個驕人地價是超出市場預期，但並非無跡可尋。
根據《中國房地產百城價格指數報告》顯示，今年上半年間，珠海住宅價格一直走高，1月至6月新建住房價格均價分別是每平米14,075元、14,668元、15,067元、15,677元、16,103元，以及16,432元，環比升幅2%至4%之間，有4個月進入全國前十名。這當中，尤其以金灣區領跑升幅，從今年1月至7月初，金灣區、香洲主城區及橫琴區漲幅分別是24%、18%和6%，反映出金灣區已取代其他各區尤其以往幾年熱賣的橫琴自貿區，成為珠海住宅樓市的新熱點，也解釋為何30多個開發商激烈競投新地王。
隨着今年初開始，中央陸續推出一系列「利好」樓市的政策，包括1月1日正式實施放開二胎政策、2月分別降低首套和第二套房首付比例、住房公積金存款利率大幅上調及三大部委聯手調低房地產契稅和營業稅，珠海住宅樓價受刺激一路走上。3月16日更加迎來珠海市全面取消限購令，進一步拉動整個珠海市住宅成交樓價和成交宗數，且大戶型剛需活動明顯增加。金灣區地王高價成交正好確認珠海住宅樓市進入全面景氣時期，樓價只會大漲小回，形成資金注入「低水」區域，再刺激傳統中心區住宅「低水而追升」，最後達到整體全面上揚的局面。
回顧過去幾年，珠海市對外交通起了根本變化，從過去珠海未納入全國鐵路網，到今天廣佛珠城際鐵路直通珠海。又加上京珠高速公路日益繁忙，珠海市已成功跟內地其他大城市緊密相連。近年珠海正大力吸引先進製造業進駐，橫琴自貿區鼓勵更多第三產業開辦企業，港澳珠大橋建成時間表已經基本落實，珠海市未來能吸納大量非本市戶籍居民，使珠海住宅樓價逐步同其他一線城市看齊。其實今年首5個月，在珠海購房的非戶籍居民已過半，其中港澳人士超過15%，並且可望持續上升。這批外來購房者同時帶着投資需求，珠海市也正式告別「全剛需」樓市年代。投資活動對樓價起着較直接較巨大的拉動作用，但同樣會加深樓價漲跌幅度，準買家不可不留意，好好檢視自身承受風險。
最新房價 追貼深圳
文首所說地塊被開發商以約每平米19,050元拿下，再按照建築成本和合理利潤，建成開售需要起碼每平米30,000元至35,000元才可有合理回報。如果整個珠海樓價差別沒有明顯改動，則珠海主城區會迎來每平米55,000元以上的新房價時代，即是相比今天主城區最新開售房價約每平米40,000元左右還有起碼30%上升空間，進一步追貼深圳樓價。
中央政治局7月26日召開經濟會議，對下半年房地產政策定調，調控政策會分化為三四線城市去庫存、一二線房價分市管理，房價大漲城市收緊房貸政策。珠海庫存量有限，消化期不足半年，形成樓市易升難跌。在締造珠海新地王後，市長表明要治理土地拍賣，未來可能推出正式的拍地政策，將重點從供給側做好調控和平衡。綜合上述分析，市政府將會推出措施控制地王創新樓面地價的幅度，期望地價不會完全失控地爆升。
筆者預測珠海市將繼深圳、上海後成為另一個樓市全面上升的前列城市，景氣時期還會持續到港珠澳大橋通車前後時間。如果珠海真正能成功改造為先進製造業、服務業、旅遊業、商貿業的城市，則會跟深圳市樓價追貼，成為珠三角地區主要商業地帶，未來港澳深珠成為整個地區經濟聯動帶，引領中國下世紀經濟持續發展。