許楨
香港樓市再度熾烈。早前，本欄提及的兩宗新聞可以結連審視：其一，美國經濟穩中向好，美聯儲加息、美匯指數上揚，將成為未來數年國際經貿的主軸。愚以為，與美元掛鈎的港元走強，非但不會成為壓抑樓價的因素，反而成為海外買家認定港樓保值的憑藉。
在此判斷底下，星斗市民購買力無法高攀私樓。與此同時，公營房屋難以大增，因住屋問題而衍生的社會不安，便會繼續衝擊香港的穩定，成為新一屆政府的心頭大患。金管局總裁陳德霖指，目前香港經濟、金融狀況與1997年樓市爆煲之際甚不同，此結論或無誤，問題在於如何解讀。
美元走強港樓價難跌
其次，就是有港人移民回流，動用千萬元首期，以多名子女名義購入一手新盤，反映了上屆政府推出的辣上加辣的措施，已讓外來炒家大幅受控。然而，進一步加稅、收緊按揭，恐怕難以協助用家上車，也放大了財產性收入的社會效應。說到底，對於富裕社會來說，不論階層、為有需要人士提供衛生、宜居的處所，確實是基本的人權要求。然而，居住權與業權不是同一回事，香港居住條件欠佳與業權不均，不能說是一回事。
其實，香港9成業主，一生只會同時持有1個物業，基本作自住之用。就此而言，買樓能力與願望脫節，究竟是業權供應太少，還是置業渴求太大，恐怕港人亦須自問。說到底，租樓才能解決居住問題，買樓是純粹的投資行為；投資的動機，在於保值、增值，而不在於自用。
從政策風險和政治道德上講，假如政府有協助市民置業的責任，為何不資助大眾投資股票、債券？投資證券所得收益，也可以用來支付租金，解決住屋問題。因此，筆者並不贊同官員過度強調樓價與市民收入水平脫節，一來間接表示公共政策有理順此「失衡」的責任，二來亦不符環球政經新形勢。
何解？如上所述，政府可以透過加稅等行政手段，抑制海外投資者、機構投資者；然而，又如何禁制港人調回海外收入，以投資港樓？香港樓價極高，只屬病徵，病因一是土地供應不足，一是財產性收入在過去十年暴漲，造成結構性的貧富懸殊。
從經濟學角度觀之，後一點是顯而易見的。20年前美歐投行開始暴發，金融海嘯後全球放水，社會最上層有如海綿吸納了大量熱錢。當有關資金釋放時，槓桿較低、年均回報平穩的資產，自然成為新寵。相比起其他城市，香港人均居住面積小、人均收入高，導致本地住宅的改善需求激增。在此大環境下，在海外投資獲利甚豐、又深切了解香港地產市道的高收入、高資產家庭，大手購入優質物業，亦屬理性選擇。
一手住宅只准本地家庭購置
政府首先不應該強化人人都要有樓、都有能力供樓的預期。以此為前提，戮力平均業權，比平抑樓價更重要；若要兩者兼得，只會事倍功半，因此必須有所取捨。參考新加坡組屋政策，關鍵在於除個別地段外，一手住宅悉數只准許本地首置家庭購入。海外及機構投資者，只可憑市價購入二手住宅。
因經濟發展、供求失衡而上升的樓價，主要由小業主分享。而開發商的利潤，基本受控於本地新家庭的購買力。
港府亦由此得以擺脫對土地財政的依賴，新家庭的經濟壓力得以減輕，中產階級消費力得以提升，年輕人的創業創科的動力、生產力，亦得以釋放。透過全面推行「港人港地」，固然要面對相當的政治阻力和財務風險，然而，回歸至今廿載，逾萬億的各式儲備，正是港府、「港人港地」前行的最大緩衝與後盾。窮則變、變則通。希望新政府在上屆政府工作的基礎上，更勇敢地往上走，雖然上坡路總是費勁，但起碼證明自己走在進步的路途上。