■內地房產市場進入「租售並舉」模式是大勢所向，國有和民營開發商以至經紀、物業管理企業會迎來全新的機遇。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
在內地大部分城市雷厲推行房地產調控政策之下，於八月底國土資源部和住房城鄉建設部正式發出《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》通知。
根據地方自願加入準則，確定第一批政策試點城市是北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等十三個城市。讀者細讀名單後，會發現全部都是超大、特大城市，佛山和肇慶能夠上榜，應該與廣州正在進行「同城化」有關，但是獨是不見深圳市。
謎底是深圳市規劃和國土資源委員會於8月28日公佈了《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》及《深圳市住房租賃試點工作方案》的徵求意見稿，同樣地提出鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。這正體現深圳市政府有着「改革開放先鋒者」的氣概，而且徵求意見稿是提出較具體執行措施，如由2017年8月起，所有招拍掛出讓土地，規定按不低於規劃建築面積20%的比例建設自持租賃住房，自持年限70年。
深圳「住房租賃」值得借鏡
再者，也訂定幾個制約性短期目標如於「十三五」期間收儲不低於一百萬套農民房作規模化租賃、於2020年基本形成主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系、於2017年底前籌建3-5家國有住房租賃企業、於「十三五」期間國有住房企業收儲不低於十萬套租賃房源等等。深圳的「住房租賃」方案是值得其他十三城市借鏡，以期於11月底前編制實施方案並交中央政府相關部門批覆。
當中央部委正式下達通告後，一些業界擔心會打擊商品住宅市場，筆者並不認同。據新華社引述住建部統計，我國現在約有1.6億人在城鎮租房居住，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。他們進入特大、超大城市，主因是想去創業、就業或一些中低收入群體積極去賺取較高工資。以往他們多暫居「城中村」內，取其地理位置適中但是租金仍可負擔，可是這些特大城市地價不斷上升使得「城中村」快速地消失，這項「租售並舉」政策是針對他們的租賃剛性需求。
內房企轉型輕資產經營模式
隨着內地特大、超大城市已進入「存量市場時代」，內房公司可以開發的市中心地皮已變得稀缺，出租房市場會成為他們的新「藍海」，更加配合過渡到輕資產經營模式。
筆者歸納房企參與有幾種方式。首先房企可以通過招拍掛方法以較低價錢取得七十年自持用地、進行建設、經營和管理。七月份，上海首批公開出讓兩幅租賃住房用地，位於浦東張江和嘉定新城，並以不足六千元樓面單價批給兩所國有房開企業。
在政府鼓勵下，國有企業「先行先試」是可以理解的，但是未來應該通過稅務優惠、低息補貼、共有產權出讓等等金融手段鼓勵民間資本參加，畢竟現在民間資本加入的最大障礙是偏低的1%-2%出租回報率。
從美國和英國成熟市場經驗，特大城市的租金會跟隨城市繁榮有不少於當地通脹率的年增長，自持租賃住宅的租金收入未來十年間應該繼續提升。當投資回報率回到資產證券化可以接受水平，這些租賃住宅可以通過資產證券化去變現金，再使投資周期縮短循環。
有別於以往的開發模式，集體用地所有權仍在村委手上，房企可以跟村委合作開發，提供建造資金和技術，通過房屋租賃運營能力，既可減少資金投入量，也可以租賃方法去賺取中長線收益。開發商更可只輸出技術/服務去代建造代運營代管理，收取穩定服務費用，並將他們服務公司上市融資，做大做強。
「租售並舉」帶來新機遇
內地房產市場進入「租售並舉」模式是大勢所向，國有和民營開發商以至經紀、物業管理企業會迎來全新的機遇。誰先可進入這個新市場並成為領跑者，誰便會成為行業未來存活者。特大城市進入「存量市場」是房開企業面對的新挑戰和新機遇。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。