■首置盤的土地來源為公營房屋以外的來源。圖為石硤尾在建中的公屋。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
一如林鄭月娥特首於施政報告第141段指出，房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的，現屆政府能以創新思維、大刀闊斧手法去處理。筆者於此提出一些較新思維，希望可以誘發社會人士進一步討論，作為政府制定最後政策的參考材料。
重建置業階梯啟上游渠道
面對回歸後香港經歷最持久的房價升浪，今屆政府重提重建置業階梯，概括地分為五級：出租公型房屋、三級制的資助出售房屋（綠置居、居屋、首置樓）和最頂層的私人住宅，面向基層、夾心層和自由市場，旨在重啟上游渠道，令各個階層能分享樓價上升的利益。
不過土地從何而來？於政府工作報告書發表後，運房局局長陳帆表明短中長期賣地都有相關措施。
筆者相信短中期聚焦於發展棕地和郊野公園邊陲，長期方案則離不開填海造地和加速開拓大嶼山、新界西北土地。正如最近房協高層透露，上周邀請顧問公司遞交意見書，預料明年一月底可以完成批出顧問公司開展郊野公園邊陲地帶的系統性研究，最後於約兩年半後提交完整發展方案，作為郊野公園小量邊陲土地開發的樣本。
筆者相信社會最關注的土地用途、密度、環境保育、基建設施和批地形式。如以現行社會意見，土地用途應以公型房屋和配套設施為主、私人住宅為副，採用私人發展商混合發展是可行的，公型房屋起碼佔上過半。混合發展可以是綠置居/首置盤和私人住宅，以中小型單位為主流。
發展棕地所面對兩大挑戰
如發展商向土地供應專責小組提交的文件顯示，發展棕地有着兩大挑戰，包括土地業權及處理現有棕地作業。現有棕地使用者部分需戶外運作，重新安置多層工業大廈或倉庫恐怕迫使結業。另方面土地業權非常複雜，包括部分農地已更改現有用途、部分官地也夾於其中等等。如以洪水橋為例，發展區總面積714公頃，含約190公頃是棕地，雖然政府已在北部邊沿預留24公頃作重置作多層大廈及露天用地，另預留37公頃作現代物流設施，但如不優化其現有運作規模，則預留土地遠不足應用。
筆者深信政府應牽頭將現有經營業務整合，提供運作優化支援，以最高效方向去使用預留土地及倉庫，才可促使棕地問題解決。既應配合政府發展新界地區的次序，又選擇轉為大幅土地業權集中的棕地，以某一至二棕地計劃作為試點，聘請顧問公司深入研究開發可行性。顧問公司必須跟各持份者、政府相關部門廣泛持續溝通，尋找可行土地用途，密度、佈局和利益分配方案。
關注首置先導計劃多項問題
房屋方面，政府政策的焦點是「綠置居」和「白居二」計劃恒常化及港人首次置業先導計劃的持續化。首置先導計劃是透過發展商作混合發展，即同幅地段上發展商須設計、興建及出售指定的「首置」單位給滿七年居住、無樓及合乎單人或二人家庭以上收入限制的首置人士。為吸引發展商參與，必須使總體開發有利可圖，且不亞於純私人發展計劃。土地條款必須清楚列明「首置」私營房屋佔的比例，且「首置」免收或折收地價，折扣多少則為市場確定。
另外「首置」房屋建造費用如何回收，是否如其他私人土地批出時建造公共設施如體育中心、公用垃圾站等等，政府先列明該建造成本後於驗收後一次性回攤給發展商。有了「首置」房屋的實際地價和扣付建築費後，才可計算出售價。如特首願望「首置」樓售價和面積須合乎其負擔能力，則可能要用「倒算法」，從結果總價/呎價推回總建築成本+地價的上限了。
放寬首置按揭引伸財務風險
幫助青年置業，關鍵是先放寬首置按揭，其按揭利率下降和成數提高所衍生的財務風險，由誰去肩付起？政府？按揭公司？按揭保險？這個決定是關鍵性的，政府應小心平衡，透過廣泛諮詢才決定。「綠置居」的成效看撥出來求售的比例。明顯地數目高會嚴重影響中小型私樓的售價。如特區政府所預算，中小型私樓受控則會將中小型私樓和較大型住宅的呎價距離拉闊，私樓用戶再上流不會輕鬆。
另一個爭論焦點是首置盤或其他形式的資助出售房屋是否採取「鎖定補價」的安排，即於銷售期結束後，只需補回原來的折扣價便可在自由市場交易，讓更多基層家庭透過土地升值去分享經濟繁榮成果。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。