張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
差餉物業估價署剛完成全港的應課差餉租值檢討，作為來年差餉收納的基準。下年度（2018/19）細單位的應課差餉租值表現一枝獨秀，年度上升幅度7%至18%，跑贏傳統屋苑單位、獨立洋房和超級洋房。
適合中小型發展商胃納
這項租值主要反映自2016年10月起一年的租金變化，足以證明細單位租金升幅驚人，市民轉買為租的代價不菲。如以絕對值體現，傳統市區如九龍城/紅磡/旺角/西環/北角等地區的上車盤單位租金已高過40元/平方呎，甚至突破60元/平方呎。如以平均呎價25,000元/平方呎和平均租值50元/平方呎計算，則上車盤單位出租回報率起碼有3%以上，也遠遠優於大型單位和洋房的回報率。
回顧以往幾十年本地房地產市場，讀者會發現細單位的抗跌力最強，主要是上車人士的需求，無論息口上升、經濟放慢等負面因素出現，上車盤的租售值會延後調整。
下年度政府推出27幅住宅地，當中九龍東啟德發展區和觀塘安達臣道附近是主要土地來源地區外，不乏傳統市區如灣仔、堅尼地城、旺角和新市鎮葵涌/元朗的中小型土地，總投資額（地價+建築費+雜費）都每幅三十五億元內，一些甚至低於十億元。它們正合中小型發展商和富有人士的胃口，細單位呎價仍然日日創新高下，還值得投資嗎？
筆者從港九新界離島各拿一幅土地作具體分析。先談堅尼地城蚊型地，地盤面積5,780平方呎、可建樓面46,240平方呎，單位數目約80伙，目前估值7億至9億元，折合樓面地價15,000至20,000元/平方呎。
堅尼地城蚊型地料搶手
堅尼地城一帶近年落成新樓實用呎價2.2萬至2.8萬元，實用租值45-55元/平方呎，平均回報率2.5%-3%。連同建築成本及利息支出，總投資額可控制於十五億以下，不少中小型發展商、基金公司及資深物業投資者均有能力競投，料競爭激烈。
九龍旺角地區終於有中小型住宅地皮供應。兩幅土地均位於旺角中心區，地盤面積分別是2,713和6,728平方呎，可建面積分別達到24,413和60,548平方呎，預計分別可分割為不少於50個和120個單位。雖兩地都呈長條形易剪裁，建成後單位主向樓景和市區景，市埸估值分別是介乎2.6億至3.2億元和6億至8億元，樓面地價介乎10,000至13,000元/平方呎，總投資額應可控制在6億元和12億元內。
旺角區官地物以罕為貴
旺角區多年未有官地推出，所有重建項目都有開發商努力合併出來，形成地盤面積不大使重建後規模以單幢樓宇、少總伙數為主，這會令新樓的實用率低，實用呎價約15,000至20,000元/平方呎。不過旺角交通便利，附近商業/零售活動興旺，形成新界上班一群喜歡租用微型單位留宿，平均租金單價不菲，不乏呎租50元-60元，形成回報率跑贏不少新市鎮單位。
元朗大旗嶺地皮適合建中小住宅，地盤面積11,840平方呎，可建樓面41,440平方呎，伙數約80伙，市場估價2.7億至3億元，折合樓面估價6,500至7,300元/平方呎，總投資額可嚴控於五億元之內。附近新樓實呎售價約1.3至1.8萬元，呎租約25至30元/平方呎，回報率在2.5%下，稍遜於市區上車盤。
最後大嶼山長沙三地均是低密度洋房用地，合共估價是18億元內，可建不多於70間洋房，樓面地價由9,000-18,000元/平方呎。如果同時開標，大有買家希望全取三地，形成出價進取。
投資中小型土地攻守皆宜
下年度這些總投資額不高於三十五億元住宅地，預料受到不少中小型發展商、資深投資者、基金公司甚至個別富有人士垂青，最後造價會理想。如果以回報率比較，則傳統市區如香港、九龍較高，洋房的回報率偏低，且可分拆出售新樓或中長期持有收租，實不失為「進可攻、退可守」的理想投資選項。在建築期較為受控之下，面對息口上升的風險，中小型土地是較為低風險的項目。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。