柳洪 中銀香港高級經濟研究員
內地居民部門槓桿率是指居民部門債務/GDP的比例。2008年為18%，2017年第三季度升至48.6%，最近呈現「上漲較快」的勢頭。橫向比較，內地居民部門槓桿率不算太高，但上升的速度快了一些。
美國居民部門槓桿率從20%提升到50%左右用了約40年時間，中國只用了大約10年。內地居民加槓桿為什麼這樣快？據機構調查，內地居民的資產大約70%配置在房地產。居民加槓桿主要是增加與房屋相關的負債。
居民高槓桿蘊藏房市風險
過去幾年地方政府因城施策分類指導，房地產市場分化，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點城市房價漲勢得到控制。但從下列指標看，部分城市已存在房地產泡沫：一是地價上漲過快。2016年地價增速與GDP增速之比達到3.6。二是房價收入比過高。2016年北上廣深的房價收入比均值達22.6倍，目前約30倍，不僅高於香港的19.4倍，更遠遠超過6年家庭收入買套房的合理年限。三是2017年12月全國百城房價均價上漲至13,967元/平方米，已超過普通市民的購買力。四是租售比超合理水平。國際上將一套房價在租金的300倍以內，即出租300個月（25年）收回全部投資視為合理。內地不少城市租售比達600倍甚至800倍，顯示已現泡沫。
今年1月份70個大中城市商品住宅價格，上漲的城市較下跌的城市要多。前不久的春節返鄉置業潮預示，市場對房價上漲仍有預期，資金仍在通過各種渠道流向房地產市場。居民進一步加槓桿，勢必增加房地產風險。相關矛盾，居民不滿意房價太高，開發商不滿意地價太高，地方政府不滿意營商成本被抬高、營商環境被破壞等將進一步凸顯。
房地產與金融業關係緊密
據央行數據，2017年末全國主要金融機構房地產貸款餘額為32.2萬億元，佔各項貸款餘額的26.8%。其中，個人住房貸款餘額為21.9萬億元。有機構測算，以房地產作抵押物的其他貸款規模達13.6萬億元。累計內地商業銀行涉房貸款總規模超過45.8萬億元人民幣。一旦國際國內各種誘因引發樓市調整，銀行不良資產反彈壓力將較大，由此構成的「灰犀牛」和「黑天鵝」隱患將威脅着內地的金融穩定。因此，必須下先手棋，遏居民過快加槓桿，控房地產泡沫，促金融業與房地產良性循環。
房地產風險釋放循序漸進
控房地產泡沫，也沒必要主動擠破。房地產領域的風險釋放需要長期逐步推進。今年政府工作報告提出的主要措施：一是繼十九大報告之後，進一步明確「堅持房子是用來住的、不是用來炒的」定位。落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，一線城市從嚴，二三四線城市精準化調控。
二是完善調控方式，遏制投機炒房。「健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法」。嚴控銀行貸款資金借道或繞道流入樓市，上浮個人按揭貸款利率。
三是建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。
展望後市，隨着相關措施進一步落實，內地房地產市場有望呈價穩量跌態勢。對房企來說，2018年將是銷售小年。隨着還債高峰期到來，境內融資成本上升和相關政策收緊，中資房企境外發債融資將進一步升溫，香港金融業將迎來新的業務機會。