張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
屢次積極落標投啟德靚地都無功而還的本港龍頭地產商新鴻基地產公司，今月中終於如願以償，以約251億元豪取區內最新一幅商住地皮，並創造全港最貴重總價商住地皮和啟德地區最高樓面地價的紀錄。這正表明本地開發商已積極回歸香港土地市場，並未來主導投標價錢的高低水平。
該區地皮過去由2013年首幅地皮推出以來，每呎由4,913元至5,428元（注意土地附有「港人港地」限制條款），其後至2014年呎價上升至最高的6,530元，仍是合理水平，尤其是其後所有土地已刪除「港人港地」限制。但是踏入2016年及2017年後，中資公司非常進取地競投香港土地，呎價持續彈升至1萬至1.35萬元不等，尤其中資的海航集團更連續拿下四幅住宅用地，平均呎價在1.3萬至1.36萬元內。
踏入今年，海航集團因財困需撲水，成功於二、三月間以160億元出售兩幅臨海地皮給本地龍頭開發商恒基兆業公司，呎價刷新至1.5萬元，較海航原買入價升幅一成二。及至今年三月，會德豐集團同樣以呎價約1.5萬元收購海航另一塊啟德用地。今輪新鴻基集團更以刷新地價之1.78萬元呎價豪奪啟德商住土地，是以表明「本地薑」已回歸主導未來香港土地市場。
樓價易升難跌漸被接受
不過今年本地開發商連番出手也打破本地買家的幻想。不少市民相信「過江龍」不太熟悉香港市場運作和價錢，便貿然以高過市價水平去拿地，令到本港住宅樓價無理地、亢奮地上升，當這幫中資公司退潮後，地價及樓價會立刻回調。但是新地、恒基、會德豐相繼以高於去年中資投得啟德住宅地皮的呎價拿地，這說明本地發展商已接受這個樓面呎價水位，並分別以獨資和合資方式積極投標，使到市民更加相信未來樓價只是「易升難跌」呢。
啟德地王效應已立刻反映在住宅市場，其實不分一手或二手樓，也包括小中大型面積單位，更由九龍東擴展到全港各區包括新舊私樓和居屋單位，縱然成交價提升幅度有異。除了啟德地區的新舊貨尾單位，發展商已宣佈將加推加價外，其實全港所有新開售和貨尾單位，發展商肯定會加推單位，並且對標準單位加價或減優惠和嘗試招標特色單位，短期內奪取最多現金回籠去競投未來土地。
新盤加推加價成常態化
根據香港文匯報記者的調查，六月料可推出2,300伙，涵蓋大埔、北角、旺角和清水灣新盤，一舉拉旺四、五月份沉寂的一手樓市。端乎六月新盤售賣迅速，新盤的加推加價行為得到市場認可之下，短期土地價格仍然有力向上。如果本地地產商仍然可以把手頭一手新樓以高價套現，他們對購地意慾不減，地價短期肯定高居不下了。
話雖如此，經濟層面仍然充斥着不利因素。政府公佈首季樓價按季再升4%，其中3月的整體住宅售價，較1997年高峯超出113%；更加可怕的是市民的置業供款負擔比率，進一步惡化至71%，遠高於過去廿年長期平均水平的44%，今年內可能再挑戰1998年的83%極重供款負擔比率。再者，美息已回到上升軌道，本地今年開始加息是不爭事實，問題是幅度多大而已。
政府全力降溫責無旁貸
筆者預料地王效應短期亢奮住宅市場是可以肯定的，市民預期住宅樓價繼續走強，上車的難度只會有增無減。在土地諮詢結果還未完成前，特區政府有責任研究各類措施幫助市場降溫，包括減少辣招、幫助市民上車的行政和財務安排、落實是否開徵空置稅或其他稅種、簡化土地規劃、補價程序，利用多渠道去協助市民買樓和冷卻住宅樓價。
平心而論，今天土地和樓宇資源已納入不少資金雄厚的地產商、業主和投資者手中，短期間做成樓市迅速冷卻是不容易的，特區政府盡量做吧。只有朝向增加市場整體供應量，例如減少辣招使二手樓市場供應回歸合理水平，才是長遠地穩定樓價的不二之選。
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