■一手新私樓的空置率偏高，亦加深了香港住房問題。圖為將軍澳在建中的新樓盤。資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
近期，政府官員對空置稅的態度有着明顯改變，由「冇可能」轉成「有得傾」。這樣取態的逆轉是與過去一年住宅價格和租金急劇上升有着密切關係。現在局勢似乎是高樓價便創造高空置，尤其充斥一手住宅樓市內。
根據差餉物業估價署公佈《香港物業報告2018》指出，去年整體私人住宅樓空置率只是3.7%，是近23年新低，涉及約4.3萬伙，當中四成是2017年落成的，若扣除2017年樓，實際空置僅2.3%，但佔同年私人住宅樓落成量高達93%以上。究其原因可能是，縱然入伙紙已獲批准，發展商仍須花時去完善內外部裝修態度可能交付新樓，形成新樓盤出現偏高空置率。
回顧過去廿年，香港私樓空置率一直徘徊於3%至4%，高位見於2003年沙士時期，但由2014年起已低至3%以下。既然空置率多見於一手新盤，則政府官員是傾向對這些新盤開徵空置稅。行業人士仍有着應否推行的迷思，究竟有需要推行新政嗎？若是推行有無實際作用？
以往，私樓中的較低廉租金的舊樓放租盤數仍然充足，但是近年不少新移民家庭湧入舊私樓租務市場，加上不少已劃分為劏房分租，低租金的盤數嚴重減少。因着不同技術和人為因素，一手新私樓的空置率偏高，都加深香港住房問題，針對性空置稅便是迫使業主推向市場發售。
法式空置率累進最為重稅
如何開徵空置稅才可奏效呢？根據外國經驗，最嚴厲是數算幾個歐洲國家，如法國式空置稅是累進的，空置滿一年須繳交樓價10%、第二年12.5%、第三年15%，是重稅中的表表者。其他西方國家如加拿大溫哥華市、澳洲維多利亞省等等，空置滿半年或一年頭繳交房價1%。一些國家或地區規定房屋長期空置，容許有需要人士如無樓家庭以廉租入住。回顧過去一年，樓價平均單月升幅仍未超過2%，如以1%至1.5%來考量，則空置稅收取年率約10%至15%才有效，而且加開累進制度更收立刻降溫果效。
宜於土地大辯論結束前推
開徵時間應該租務市場的旺季時段。傳統上，香港租務市場活躍時間是每年夏季，即五至八月。再者，土地大辯論會在九月底前結束公開諮詢，形成土地政策的空白期，推行空置稅既可以迅速將住宅樓市降溫，也可清楚分析單是空置稅的有效程度和果效時間性。筆者倡議如果想推行空置稅，則應於香港今年夏季期間，並於土地大辯論結束諮詢前。
在正式開徵空置稅前，政府官員應該評估其對樓價的影響。筆者覺得若本地經濟環境良好，空置稅會對樓價產生穩定作用，但是短期不會大幅拖低樓價。如筆者早前指出，土地供應小組的諮詢文件暴露香港缺乏可供發展用地，市民普遍接納並相信中長期香港私樓樓價不可能走低，在可見未來的利率低和經濟好的情形下，開徵空置稅只會幫助加速一手樓推向市場。不過，由於新盤空置稅由發展商先墊款，其實是成為開發商的部分支出，發展商肯定會盡量轉嫁到消費者手中，形成做大開售呎價的機會。新樓稅應該何日開徵，行業人士普遍傾向新樓落成後半年至一年才啟動，畢竟新樓交付前還需時「執漏」。
料不會構成樓價大幅回順
坦白說，如果空置稅真是於新樓落成後半至一年才啟動，開發商的新盤價單高低仍是市場供求決定，能否將稅金轉嫁到消費者則不可一概而論。空置稅如今起着加速一手盤推向市場，可成為上升期樓價的「定海神針」，但是不會構成樓價大幅回順的工具。如何根本性扭轉市民對樓價持續上升的預期，才是樓價長遠穩定的因素。筆者倡議如果要開徵空置稅，必須具阻嚇性和累進性，如首年不少於15%，每年再累加5%，才是具有一定法力的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。