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土地政策應均衡發展以人為本

2018-10-10

何君堯 立法會議員

特首林鄭月娥今日發表新一份施政報告,相信土地房屋問題有較大篇幅蚞央A亦是當下香港最迫切需要解決的問題之一。香港房屋土地問題錯綜複雜,顯然不可能靠一兩招就能解決。筆者認為,特區政府在解決土地問題時不能捨本逐末,既要重新檢視現有土地利用情況,又要注重均衡發展,尤其是新的土地政策應該平衡各方利益,以人為本,最終目的是要幫助港人安居樂業,給年輕人更多發展的機會。對此,筆者有茈H下五點建議:

一,檢視現有土地使用。社會上有觀點認為,香港並沒有土地供應問題,而是土地使用問題,對此筆者認同。數據顯示,香港發展的建成面積不到總土地面積的25%,其餘75%都是農地、灌叢、林地和草地,其中42%為郊野公園、特別地區和濕地,這意味茼p果我們好好規劃利用餘下33%的土地,足以解決土地和房屋問題,讓香港人安居樂業。

可以看到,香港仍有大量鄉村式發展用地及棕地可用,發展商手頭上有不少空置土地,不久前又有媒體報道,全港有百間空置校舍丟空數年,無人問津,令人惋惜。政府只求增加土地供應,卻未善用現有的珍貴土地資源,無疑是捨本逐末。政府首先應思考如何好好規劃、用好現有土地,才是讓城市持續發展的有效做法。

二,填海必須先全面評估。作為一個面積僅約為1,100平方公里的城市,香港地少人多,可供發展的土地不足,從長遠來說,填海能為香港土地提供足夠供應,特首林鄭月娥也表明填海無可避免。筆者並非反對填海,但是填海不能盲目,首先需就計劃進行可行性研究,並提早做好保育工作,評估對周遭環境的破壞,提早作出補償。同時亦應創造一個公開透明、廣泛徵求意見的規劃,以釋除公眾對填海的疑慮和不滿。

可重推「換地權益書」政策

三,官民合作釋放土地。新界作為未來香港發展的重點地區,目前仍存在大量土地有待開發,其中,政府評估目前發展商持有最少1,000公頃的新界農地,有相當的發展潛力。然而,政府若要釋放私人土地,大體上只有兩個方式,第一、按土地收回條例收回私人土地用於建設公共設施或公屋,在徵收土地過程中,政府必須給予業主合理的補償,否則阻力會很大;第二、容許發展商主動提出補地價,然後原址易地興建房屋。近年原址易地發展申請被拖慢下來,發展步伐受到窒礙,造成房屋供應短缺。背後就是由於社會上有些疑似土地權益監察團體批評官商勾結、利益輸送等。

筆者認為,官民合作是必須的,政府必須給予業主合理的補償才可排除在收地時遇上的阻力,單純現金補償未必能夠滿足土地業主的需要,政府應該認真地考慮建立一個以財政司為首,率領跨部門小組去研究重新引入類似「乙類換地權益書」(Letter B)機制,向土地持有人提供補償,而日後任何「乙類換地權益書」持有人均可享優先權,向政府提出發展其他土地的權利,如是者 Letter B 機制提供更公平的土地賠償方式,形成共贏、多贏局面。

在港英時期,「乙類換地權益書」政策曾大受業主歡迎。具體做法是由政府向土地持有人發出權益書借用土地,待政府有現成的土地時,土地持有人便可以憑權益書換回應得的土地興建房屋,以代替新界發展的現金賠償。「乙類換地權益書」反映出農地潛在發展價值及與地價同步升值,令到當年收地及新市鎮發展得以順利進行,沙田、荃灣、屯門等新市鎮就是以此形式開發而成。

筆者相信,若政府重設類似制度,不僅有利於釋放出大量土地以解決需求,更可避免「官商鄉」勾結等指控問題。

值得注意的是,新界有不少土地業權較為複雜,牽涉不同持份者,發展難度較高,將這些土地變成「熟地」繁複耗時。因此,可在「換地權益書」的基礎上,演變出第三套機制,即採用支援公私營合作的模式,發展公私土地,免除招標拍賣程序。

具體而言,可考慮由發展商提出發展計劃,並證明當中有明顯的公眾利益,例如撥出一部分單位作公營房屋。政府審批部門採用雙重把關機制,設立獨立委員會,同時房委會和房協參與關於補地價的批核,以釋公眾疑慮。

安居與樂業缺一不可

四,郊野公園並非一成不變。考慮到環境保護,香港的郊野公園並不適合興建住宅,但並不意味一成不變,郊野公園也需要完善,不僅需要做好保育工作,還可開發生態旅遊,善用一些生態價值沒那麼高的地方,把基礎設施做好,方便更多市民親近自然,提高香港人的生活質量。

目前大部分郊野公園環境偏遠,交通等配套不足。可考慮興建更多的道路,推動發展可持續的旅遊業,建路投入的資金不會太多,但可以鼓勵民眾參與體育活動,在部分區域還可修建單車徑,多給年輕人一些發揮能量的好機會。

五,私人會所應平衡各方利益。對於爭議較大的私人會所如粉嶺高爾夫球場,只允許一小部分人享受固然不可取,但是不顧香港體育運動的發展和普及,將之收回興建住宅,也非理想做法。筆者認為,高爾夫球場有其存在的價值,既保育又美觀。香港作為國際化城市,運動項目理應多元化,以配合不同社會人士之需要。理想的做法,是保留原有的高爾夫球場,並將部分球場改變成公眾球場,讓更多市民享用,平衡公眾的利益。

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