張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
中山市是香港人熟悉的名字。兒時想起中山，便有「國父孫中山」和石岐乳鴿的聯想。進入房地產行業幾十年後，筆者把中山與深中通道、港珠澳大橋聯在一起。無錯，中山房地產市場近年已跟基建的急速發展結成「命運共同體」了，尤其是深中通道會將中山納入深圳居民的一小時生活圈內，深圳市民居住於中山、工作於深圳不再是空話，也已拉動中山房價翻了2倍。
首先理解中山市的行政區域，共被劃分六區和十八鎮，六區是石岐區、東區、西區、南區、火炬開發區及港口區，而十八鎮包括南部鎮區的坦州（基本上跟珠海市接界）、三鄉、神灣、板芙、五桂山、大涌、南朗，城區附近的沙溪及北部鎮區的小欖、黃圃、南頭、東鳳、古鎮、三角、阜沙、東升、橫欄和民眾。當中最為外地人熟悉的要數石岐區、東區、西區、南區、火炬開發區、港口區、坦州鎮、三鄉鎮、沙溪鎮、小欖鎮、古鎮等等，都是外地人經常居停、旅遊、經商的地區，正是房價較高的區域。
經濟朝服務業大路挺進
2018中山GDP實現3,623.7億元（人民幣，下同），年增長5.9%，第二及三產業各佔49%及49.3%。完成固定資產投資增長5.5%，當中房地產開發投資增長11.7%、基建投資增長19.0%，基本上完全補貼工業投資的急促下降30%以上，中山經濟正朝向服務業大路挺進。
2018年中山房市是先低後高。2017年4月後，受到限購新政的打擊，無論成交均價或成交量都顯示走低，整年於低位低量平緩過渡。2018年上半年，經過2017下半年平淡日子後，一手住宅成交均價逐步回升。下半年，受到房企加速中山佈局、現樓推出積極營銷手段、三舊改造政策落實等等，明顯地中山商品住宅市場大勢向好，更於11月的成交量和成交額創下年度新高。
截至2018年11月末，中山全市2018年商品房成交面積800萬平方米，合計738億元，均價9,228元每平米。同比2017年11月的454萬平方米及396億元，面積及金額同比急漲32%和46%，均價同比上漲21%。總括來說，2018年房市重回2016年火紅時代，但也令到存量增長放緩，正是減低2019年再爆上的可能性。
截至2018年11月，全市商品住宅新增總量60,194套，新增面積653萬平方米，成交面積800萬平方米。經過去年11月的大爆紅成交月突破14,000宗，預計今年商品住宅市場將會保持月均7,500至8,000套成交水平，價格也是平穩增長姿勢。
祖籍中山可購一套一手樓
如果香港人考慮中山置業，請注意現行中山限購令情形：本地戶籍限購3套，非本地戶籍限購2套，香港人須祖籍中山方能購買一套一手樓，二手房、商業公寓則不限購。香港人多數喜愛居住一手新房，先回顧下各區域一手房價情形。
2018年中山一手住宅總成交65,088套，約月均數是5,000至6,000宗，成交均價12,530元每平米。前五名成交量地域分別是三鄉鎮、火炬開發區、西區、南朗鎮及石岐區，而網簽均價首五名排名是東區（20,050元每平米）、坦州鎮（18,247元每平米）、火炬開發區（18,178元每平米）、西區（16,046元每平米）及石岐區（15,971元每平米）。即是受歡迎地區一手新房介乎16,000至20,000元每平米，今天的一手房價已是三四年前的三倍了。無庸置疑的是，對比珠江口對岸的深圳市，與大橋一脈相連的珠海、澳門及香港，中山住宅仍是相當低水。
港人宜因應用途選置業地
香港人去中山置業，先問下其目的。根據香港傳媒粗略調查，港人有着度假、退休、上車（待升值後回流香港上車）、創業自住、投資出租等等用途。把各區鎮相較香港不同地區，香港人便容易決定。東區是中山市金融、商業、休閒、零售區，相比香港港島中環至銅鑼灣地帶；石岐區是中山最原始市中心，會徹底更新改造，相比九龍東一帶；西區與石岐相鄰，是傳統平民休閒和居住地帶，相比香港的油尖旺區或北角區；火炬開發區被打造成「科創產業+經濟+居住」綜合區，相比香港大埔科學園或數碼港，是年輕人創科創業中心，也是深中通道下腳點，香港年輕一族可以既創業又上車。港人購買二手房可選擇石岐、東區和西區；一手房可去火炬開發區、南朗鎮，守到2023年深中通道通車，自會有一番新景象。
中山市人口其實不算多，近年房價上升有賴外地人如珠海、深圳和港澳人士推動，二手房價有着不少折讓，用作自住上車、退休、度假不失是不俗選項。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。