張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
數年來，香港一手住宅供應量一直不能提高。近數月的持續社會活動使本地經濟重創、市民出行愈加麻煩。尤其是新盤的陳列室都是設置於市區繁忙地段，是暴力活動最頻繁的地帶，令近期一手住宅銷情受到嚴重打擊。
發展商面對預期經濟衰退，紛紛減慢新樓施工速度，期望藉受控的供應量去盡量維持新樓價格。未來幾年，不難想像是一手樓供應量維持低企供應量，價格多於橫行或甚至下跌的趨勢。
港人待遇等同當地居民
在新一期施政報告書中，特首推出新的樓宇樓保計劃，首套自住購房者只需一成首付購買800萬元內的物業、換樓房只需二成首付便可購買1,000萬元內的物業。委實是引爆短暫的一二手住宅物業的「小陽春」，但是也極速地被社會暴力活動打散了。
11月6日，特首發出第二招：十六項新措施，令港人於大灣區買樓、教育享內地居民待遇！總括來說，十六項措施共歸納為三大類：民生、專業界別及創新科技。本文是只論及民生，因為是相關房地產的。
民生類包括購房和教育、居留和醫療、金融和銀行三大舉措。購房和教育方面，香港居民在大灣區內地城市購買房屋，豁免在本地居住、學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保。港澳居民或子女享受內地學前教育、參加中考、入讀高中。居留和醫療方面，非中國籍香港居民可申請有效期兩至五年以內的簽證或居留許可。容許大灣區指定港資醫療機構，使用已在香港註冊的藥物和常用的醫療儀器。金融和銀行方面，支持香港居民在內地使用移動電子支付，推出港人開立內地個人銀行結算賬戶的結算。在這些新措施下，香港居民入住大灣區不再受限，待遇相等於當地居民。
在新措施下，哪裡是置業首選呢？
中山惠州適合養老居住
根據深圳中原地產研究中心去年底的港人大灣區置業意向調查顯示，他們感興趣城市程度分別為香港、珠海、深圳、中山、惠州，超半數人群置業預算在400萬元以下，置業需求主要是自住居民佔比33%、投資佔比25%、養老佔18%。但是今年8月中央提升深圳定位是中長遠成為國際級城市，同香港具有互補互助地位，形成近月深圳住宅樓市火熱起來。如再從總額考量，400萬元以上是歸於香港和深圳、200萬至400萬元主要位於珠海，而200萬元以下則指向中山和惠州。
從筆者經驗，樓價總額和置業需求有着不成文關係：400萬元以上主要作自住用途，200萬至400萬元則包含自住和投資；200萬元以下則主攻投資和養老。原因是樓價和經濟情況成正比，深圳經濟是最蓬勃，是全國一二手樓價最貴的；中山、惠州經濟是較落後，且生活條件休閒、節奏緩慢，宜養老人士居住。這項區分已說明購買人士如何選擇大灣區置業地點。
留意各城轉售限制差別
既然11月6日後，在粵港澳大灣區內地城市，香港和當地居民享有相同待遇，大家一定要注意現有大灣區九個城市當地房策。香港有辣招、內地有限購令、限售令、限價令及限簽令。
九座城市的限購令分為四等級：深圳、廣州是已婚2套及單身、離異1套；東莞是2套新房、佛山是2套房；珠海3套房、中山、江門3套新房和惠州、肇慶無限量，而東莞、中山、江門是二手房不限購及廣州的從化和增城區不限購！
在限售令下，業主要在若干年後於轉售、而不同城市的限制有差別。最嚴的深圳、惠州、珠海於房產證三年才可以出售；廣州和東莞是房產證滿二年才可以出售；而佛山、中山、江門及肇慶則無限售期。
最後筆者羅列九城市平均房價（每平方米/人民幣）作為讀者參考用：深圳（60,043元）、廣州（31,013元）、珠海（24,296元）、東莞（21,092元）、中山（15,952元）、佛山（15,774元）、惠州（11,168元）、江門（9,195元）及肇慶（7,963元）。購房大可按自己購買能力、置業需求、祖籍位置、港澳地址、交通便捷及個人特別居住喜好選取。在新十六項措施下，商品住宅是首選，服務式公寓和商場舖位則不應該購買。例外是一線城市如廣州、深圳和珠海，當地居民較接受服務公寓，二手市場較暢旺，則另當別論。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。