■1月至10月份商品房的銷售面積增速已成功由負轉正，同比增長0.1%，反映內地樓市的表現已漸漸靠穩。資料圖片寶鉅證券金融集團投資研究部
現時環球市場正陷入經濟增長放緩的困境，內地雖然同樣受到影響，但以增長速度而言仍屬全球最快，金融市場的開放及改革成為了推動經濟增長速度的一大助力。近年，除了銀行、保險業等的持續開放外，內地亦在利率市場化上進行了非常重大的改革，而貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）新機制便是其中的表表者。
房貸基準利率4年來首降
本年度8月中旬，人行發佈公告表示，為了深化利率市場化、促進貸款利率「併軌」、提高利率傳導效率及降低實體經濟融資成本，決定改革完善LPR機制。在新的LPR機制下，LPR的組成將由公開市場利率（即中期借貸便利利率，MLF利率）以及銀行加點組成，而且不論在報價品種、頻率，甚至是報價行的數目與構成均見重大轉變，務求達到適時及就市場需要而進行評估與調整，市場對此改革亦表示非常歡迎。
本月初，內地央行進行了4,000億元（人民幣，下同）的MLF操作，並出乎市場預期地將MLF操作利率下調5BP至3.25%，市場對於LPR的降息預期已慢慢升溫。近日，LPR在改革過後迎來第四次報價，除了1年期的LPR繼續下調外，5年期的LPR亦出現首次的降低，由此前的4.85%下調了5個基點至4.8%，亦是房貸基準利率近4年內首次錄得下降。
減息預期吸引買家入市
是次5年期的LPR下降對於房地產市場而言無疑是打了一支「強心針」。雖然LPR的調整主要為引導實體經濟利率的降低，支持樓市穩定或只是當中的「副產品」，但由於5年期以上的貸款均以房屋貸款為主，加上LPR的報價是每月進行的，在內地減息預期升溫的情況下，房貸利息的潛在下調空間將可吸引更多對住屋有剛性需求的買家進場，從而達到刺激房屋銷量的效果，從需求面帶動內地樓市的價格進一步企穩。另一方面，隨着貸款利率下跌，內地房企或有機會藉此降低借貸成本，在降低利息支出的同時，有利負債比率偏高的內房板塊改善其資產負債表的狀況。
以投資角度而言，隨着內地利率的下降及市場需求的支持，內地房地產股份的投資價值將會提升。事實上，根據國家統計局的數字顯示，國房景氣指數已由本年初100.58的低位反覆上升至10月份101.14，而1月至10月份商品房的銷售面積增速已成功由負轉正，同比增長0.1%，反映內地樓市的表現已漸漸靠穩。同時，雖然內地「放水」持續，且內銀股在估值及股息率方面的水平均屬理想，但在LPR的調整下內地銀行股的新增貸款將會在淨利差及利息相關方面的收入面對壓力，不論其盈利能力及股價表現或將在長遠受到影響，投資者宜多加留意。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。