張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
2020/21財政預算案赤字高達1,391億，是歷史新高。在預算總收入5,725億內，單計地價收入佔1,180億，是整體比例的二成餘。如果翻查過去十年的地價收入記錄，不難發現最終修訂地價收入預算數目都超過原來預算的，10年內只有3年未能達標，除2015/16缺少一成外，其餘兩年只差半成內，基本上超標記錄良好。根據財政預算案資料，1,180億元是按照本地生產總值的平均值的某比率估算出來的，而下年度應是約4%。
這是官方估計，專業估計又如何？綜合各專業評估意見，所謂上下限的估值是1,980億和1,650億。如果再以土地用途劃分，則保守估算的1,650億中，住宅/商業(含酒店)/工業的比例尤為重點。商業地皮中以中環新海濱民耀街及銅鑼灣加路連山道兩塊貴重地段為主力，佔總數的45%和24%，共計大約七成。這兩塊商業土地的賣地成績榮辱肯定決定財年土地收入預算能否達標？超標多少？
先來分析最吃重的中環商業地王。該地是中環新海濱3號地皮，鄰近國金第二期，佔地達51.6萬平方呎，分為3A及3B兩期發展，總樓面達161.5萬平方呎。龍和道以北現為公眾道路和吉地將先行發展，南面的3B期則須待郵政總局搬遷後才能起步，發展局局長表明地皮屬於策略性地標用地，將海濱與太平山適當連貫起來，因此設計元素相當重要，用「一信封」形式競投，即一個是入標價，另個是設計方案，再將兩個結果適當打分後，最高得分者就能中標，表示設計方案是好重要考量元素。
商地王或未能即年批出
但是這「雙信封」競投形式是有利有弊的，好處當然是取其設計地標建築的方案，不過壞處是有意投標者必須花上可觀資源去聘請建築設計和成本估算團體，且發展局也需要花不少功夫去設計打分標準及安排評審成員人選，做到高度透明。既然整體招標方式變得費時複雜，自然地拖長招標時間，構成未能於下財年內完成的危機。無論如何，筆者贊成發展局的審慎做法，這是未來香港主要的商業地標，有效的高度和密度設計令維港對岸的市民仍可清楚看見太平山的山脈線。
反觀銅鑼灣加路連山道商業地皮有着別樣重點！該地皮面積是約16萬平方呎，估計可建約108萬平方呎，估價介乎265億至318億。地皮重點除了總地價是排行第二外，也是銅鑼灣多年來罕有貴重地皮，最終成交的樓面地價對未來灣仔/銅鑼灣商業樓價有指標用途，也說明商業用途自中環/金鐘外移過程中對邊沿地帶的利好程度。
縱然在下財年賣地計劃中，住宅土地的可供單位數目和可出售地價總額都相比今財年減少，但是還有不少賣點。
啟德兩住宅地王齊登場
啟德第4區1、2號地盤將會連環招標。兩塊住宅土地面積和景觀有別。1號地盤可建樓面約32.8萬平方呎，主要望九龍灣商業地帶和內河景觀，市場估值39億至41億元；2號地盤是住宅地王、規模較大、佔地118萬平方呎、可建樓面面積約64.9萬平方呎，估值介乎91億至104億元。後者是市區罕有維港海景住宅地皮，且已臨舊機場跑道末端，享有高度私隱，極有力打造成為整個啟德地區最貴重的住宅大廈。
過去兩年政府共批出啟德跑道區九幅住宅土地，現時被幾大財團瓜分，包括會德豐(五幅)、中國海外、新地、高銀及華潤+保利拿下餘下四幅。筆者肯定這五大財團組合會落標，還未計恒地、長實、南豐、新世界及一些中型兩地發展商也有興趣，也不排除各自組合對兩塊地盤個別或聯合下注，自然成為下財年住宅賣地的高潮！
豪華住宅地價和樓價端視山頂文輝道地盤的賣地結果，是可否高於政府底價成交？成交到多少樓面地價？在在說明社會運動和肺炎疫情後豪華樓宇的走向形勢！
啟德任務完成 古洞接力
啟德地區住宅土地陸續賣完，供應住宅的歷史任務完成之際，古洞發展區正式登場！下財年共有三幅位於古洞的地皮，合共提供近2,300單位，總估價介乎80至100億元。比較矚目是兩塊較大型的位於古洞第二十四和二十五區，是未來古洞北的市中心。不過預計首批入伙者是「開荒牛」，有待區內商業配套和古洞站通行。
在下財年中，多幅大型商業土地和啟德餘下兩塊最貴重的住宅土地先後登場，也是社會運動和新冠肺炎疫情後第一個財年，賣地成績有助政府、業界和市民看清雙重經濟打擊後香港樓市走勢，也說明未來特區房地產市場誰是王者。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。