張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
特區政府於六月底公布二零二零財年第二季度（七月至九月）賣地計劃。發展局局長稱政府將以招標方式出售兩幅住宅用地及兩幅商業用地，另外香港鐵路有限公司亦計劃就將軍澳日出康城第十三期物業發展進行招標；三項住宅招標預計共提供約2,710個單位，而二幅商業用地合共可供應約267,000平方米樓面面積。
中環新海濱商地料成風向標
兩幅商業用地分別位中環新海濱和東涌填海區。業內人士推崇中環新海濱商業地是特區最後一幅商業地王。中環商業地王可提供約15萬平方米商業樓面面積。政府將以「雙信封制」招標方式出售，在審批標書時兼顧設計和價格，其可保證用地設計能符合經濟和社會效益，同時回應市民對優質海濱休憩用地的期望。測量界最新估值是460億元至737億元，介乎樓面地價2.5萬元至4.0萬元/平方呎。
如果再翻看財政司司長的2020/21財政預算，大家會發覺今個財年總地價收入預算是1,180億元，佔上政府年度總收入的20.6%，但已相比去年的1,416億，佔上總政府收入的25%，大幅度向下修訂。回想當特區政府於四月份剛剛公布今財年賣地計劃時，業界的最高總地價收入估值達2,000億元，而單是中環新海濱地估值是約920億元，已佔上總額46%，反映該地皮賣地結果直接決定今年的總土地收入。
啟德「三合一」地流標添憂
政府於今個財年首季（四月至六月）共招標四幅住宅及一幅商業用地，並且成功出售所有住宅地，但是商業地未達底價被收回。首季住宅用地包含觀塘安達臣道和鴨脷洲海旁道貴重地皮，賣地總收入共約68.36億元，仍然低於市場普遍預測。不過最叫人擔心是啟德第2A區「三合一」地盤流標，白白地起碼欠收六十億元地價，清楚地說明官民對方對地價估算的分歧。
根據筆者粗略計算，最初的總土地收入之二千億估算中，不少於六成是來自商業用地的貢獻，本年度的五幅百億地王中有四塊是商業地，包括中環新海濱區、銅鑼灣加路連山道和啟德第2A區1號地和4D區2號地。如以最保守樓面商業地價計算加路連山道和兩塊啟德商業用地，再加上山頂文輝道貴重住宅土地和已成功招標住宅用地總收入，則不難估算出中環新海濱商業地要以不少於600億元成功售出，累積年度總土地收入方能達到財政司司長的最初估計。
內資未來料擔聯合投標要角
筆者估計中環商業地王售價應能達到六百億，如果以最新中環甲級商業和零售租金和售價再推算出剩餘樓面地價。無可否認，最終賣地成績還看截標前整體商業氣氛、中外投資者對香港投資環境期望、中國內地及歐美經濟發展及中資企業回流或全新上市經濟效益等等。本人預算地產商和投資者會聯合投標，極可能是經驗豐富的本地大型開發商夥搭中資財團或其他內房股上市公司，既可賺取本地發展商的豐富商業樓開發、管理、租務經驗，也可引入中資財團分擔財務風險，最佳例子莫如西九龍上蓋商業用地。外行投資者只會充當資金提供角色，所有設計、營造、營銷和管理交由專業開發商負責。
疫損稅收 土地收入更顯重要
面對着回歸後經常開支的連續增加，土地收入多少決定特區財政健康情況。同樣地，內地大城市地方政府財政收入也依賴城市總出讓金。可見未來，香港和內地經濟都受到新冠肺炎疫情嚴重打擊，其他經常性稅費會大幅減少，土地收入肯定是維持地方政府財政收入主要來源。香港及內地一線城市（含粵港澳大灣區深廣佛珠莞市）的商業氣氛趨向成熟，商業土地收入愈變得重要。
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