張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
11月16日，澳門特首賀一誠發表2021年施政報告，是今屆特區政府的第二份施政報告，明確以經濟復甦及多元發展兩大範疇，為正飽受新冠肺疫影響下的本土經濟訂出清楚的發展方向。明年施政報告離不開如何逆轉衰退經濟的基調、如何逐步由單一支柱產業過渡到多元性。面對世界性經濟不明朗，獨是祖國經濟先行復元，澳門着力使用兼備國內循環與國際循環的雙優勢，必然是未來回復經濟增長的主要途徑。
享有鄰近珠海及橫琴的地理優勢，透過橫琴推進大灣區區域合作，促進澳產業多元化，以補足本澳土地和資金資源短板。通過澳琴珠產業融合，本澳應充當人才培訓基地，招攬澳門青年創業、晉業、工作之路。長遠而言，澳門謀取亮麗經濟前景，吸引外資持續流入，有助澳門房地產價值持續向好。
聚焦公屋政策助置業
施政報告集中提及公屋政策，並且首度發表本澳房屋規劃將分為五個階段，於原來三個固有種類再加添「夾心階層房屋（「夾屋」）」及「長者公寓」。
初步構想「夾屋」是介於經屋與私樓之間，定位屬私人性質，於屆滿轉售年限後，批准在私人市場轉售。這項新構思引來房地產業界人士的擔憂，怕會對私樓造成更大競爭，且批評政府不應同私樓發展商去爭奪市場。有見及此，行政長官於施政報告發表時，明確澄清會首先做好公眾諮詢來定義「夾屋」，如果社會廣泛同意「夾屋」的社會和經濟功用後，方才籌劃興建地點、有何儲備、計算欠缺多少房屋、不可過量或不建築。筆者相信特區政府肯定要小心推進「夾屋」政策，既不應建立「夾屋」但推倒私樓市場，也進行詳細社會和經濟性綜合分析和評估，弄清楚「夾屋」定位，再確立「夾屋」服務群體來決定其數量、均價、總價、禁售期、轉售條件、補地價計算方法等等。其實除了長者公寓有特定受惠群體外，其他四種房屋類別的服務對象都是澳門普羅大眾，難免相互間重疊，如何釐定各種類別的主要服務群體是成功推行的首要一步！
澳門面對人口老化問題，65歲以上長者佔人口逾一成，且本澳逐漸步入老年社會，長者大多屬低下層人士，無法在市場租屋或買樓，建設長者公寓仍有迫切性！政府計劃在黑沙灣P地段興建兩幢類似酒店的長者公寓，預計供1,800間獨立長者住房間，大概三年半內完成，之後交社工局管理。長者公寓是出租性質，且是特定向有需要年長人士，對私樓租售市場不會造成太大衝擊，反會騰出中低層私樓出租給低收入市場。
一般廣大投資者和購買自住者而言，私樓市場仍是他們的終極目標。回顧過去10個月，澳門私樓市場可以被形容為「年初淡靜、年中復甦、第三季橫行、未來仍看經濟回彈速度」。
新盤銷售旺均價上升
筆者於本欄目7月21日發表對下半年展望，估計下半年住宅仍會維持3,000宗成交，市場由本土自置客主導，800萬以下單位是主軸。不經意已步入第四季，先回顧到10月的市場表現。
上半年成交總數剛好約3,000宗，平均價格為99,640元/平方米。從7月起，成交數量和均價依次是654、532、579及551宗和99,909、101,150、101,333及108,532元/平方米。走勢呈現了6月份成交宗數急增後、7月逐步回落至近三個月的月600宗之下，但是因為9至10月份內發展商積極推售氹仔新盤，並且得到理想成績，新盤較高均價推高10月份的均價至108,000元/平方米上。10月份樓花成交是理想的，既推高平均價值，也奪取較高的成交比例。
向隅客紛轉戰二手樓
踏入月中以後，10月份的一手新盤幾被消耗完畢，市場購買力轉戰同區二手樓，也順道挑旺二手樓同類市場。因為特區政府已多年無公開招標出售住宅土地，發展商只能透過獨立小規模土地收購，令未來數年住宅呈斷層，發展商肯定會繼續惜售私樓，一手樓「求過於供」情況持續。反觀二手樓是較受制於整體經濟環境，疫情起伏和新冠疫苗廣泛應用是短期二手私樓市場的決定因素。經濟不振推高失業率和減低工資增長甚或減薪，都影響市民購買二手樓的能力和意慾。似乎市場再橫行六個月是業界人士的共同意見。
工商舖市場都受經濟衰退和工商業不景的沉重打擊。工商舖三類物業同樣是價格向下，如住宅市場一樣，疫情起伏仍是未來決定性因素。以商舖為例，首半年共錄145宗成宗，涉及14.86億元，平均成交價是10.25百萬元；第三季共成交89宗，涉及10.59億元，舖位均價上升至11.90百萬元，反映7月份粵澳通關後較多大手商舖成交。不過，商舖市場正常化應不早於2022年初，當來澳旅客回復至2019年的大致水平。
新的施政報告無疑是澳門經濟衰退下的「及時雨」，有助維持澳門經濟復甦的步伐，真正復常還是未來疫情受控和疫苗廣泛利用之際。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。