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——負資產激增 海嘯第二波殺到
本報記者 趙建強
受金融海嘯影響，剛過去的鼠年第四季，本港樓價急跌兩成，同期的負資產宗數「三級跳」超過萬宗，本港發展商推盤被迫變陣採保守策略，發展商及小業主都引頸以待期望牛年「錢」景好。牛年伊始，粗略統計發展商的新盤推售計劃，單是新地、長實、恆地、新世界及信和等五大發展商，年內可供出售的單位涉及逾1.4萬伙。面對如此龐大的供應量，樓價未止跌，負資產又急升，加上金融海嘯第二波來襲，營商環境急轉直下，企業農曆年後掀起新裁員潮。壞消息不斷湧現，勢將嚇窒有意入市的買家，本港樓市承托力正臨重大考驗。
己丑年新盤排隊應市，頭炮推售的為新地旗下九龍站天璽，物業涉及約825伙單位，首批推售約200伙。另外，新地旗下新蒲崗譽．港灣、牛池灣峻弦及元朗YOHO 2期，皆有機會於今年中前推出市場，總共可為市場提供逾4,600伙單位。
新地天璽 牛年頭炮搶灘
恆基地產亦計劃於年內推出約11個全新項目，涉及單位數目共約1,500伙，其中大角咀亮賢居則有機會於農曆年後即推出市面。至於已取得預售樓花同意書的信和馬鞍山銀湖．天峰，涉及逾2,169伙單位，亦可於今年隨時推出市場。
長實方面，今年可推售項目包括已申請預售樓花同意書的天水圍柏慧豪廷、與港鐵合作的大圍車廠上蓋項目首期及將軍澳日出康城二期首期，涉及單位共逾4,000伙。另外，新世界河內道項目住宅部及南豐海桃灣，亦部署於年內發售，涉及單位亦逾800伙。
09首月推盤量 同比翻番
總括來說，單是本港五大龍頭發展商，牛年準備推售的新盤單位已超過1.4萬伙，數字遠高於08年一手物業吸納量。美聯物業首席分析師劉嘉輝分析指，09年1月推售新盤數量逾800伙，已較08年12月的542伙增加近5成，較去年同期的350伙更大幅增長約133%。該行預期，09年全年可推售新盤量可達1.3萬伙，但逾80%為中小型單位，而新界區項目又佔8,200伙，遠較港島和九龍的990伙及4,500伙為多。
劉嘉輝續說，即使1.3萬個新盤全數於今年推售，僅與06年時的推盤數量相若，但較02年約3.3萬伙的推盤高峰期，仍相差約6成。
住宅供應增長「過熱」
【本報訊】本港住宅物業供應量近年增長有過快跡象，遠高於實際需求。根據政府統計處資料顯示，1998年3月底，本港私人住宅供應量為105.6萬間，至2007年3月底，數字已增加30.8萬至136.4萬間；若計算全港住宅單位，數量更由200.4萬增加47.5萬至247.9萬間。
不過，全港人口數字卻顯示，1998年中時，全港居住人口為654.37萬，至2008年中增加至698.52萬，10年間增長44.15萬，人口增長數量較住宅單位增長仍少3.35萬。
同時，據統計處發布的本港家庭住戶數目顯示，1998年本港家庭數目總數約為196.15萬戶，至2007年增至224.71萬戶，10年間增加28.56萬戶，較本港私宅數目增加的30.8萬間仍少2.24萬戶，而較全港住宅單位數字增長的47.5萬間，更少18.94萬戶，供應量遠超實際需求的增長。
公屋戶「上車」需求持平
此外，自01年起，公屋住戶佔全港住戶比例，連續7年維持30%，公屋住戶「上車」需求並無大幅增加。反觀1998年及2003年，兩次的金融風暴皆使私人住宅數目比例，先後由53%及52%下降至51%，反映金融危機後，私人住宅需求皆出現減少情況。另一方面，1998年人口比例中，60歲以上人士佔全港人口數目約14.5%，至03年增至15.2%，08年中更增至17%；人口老化，全新住宅物業需要相應減少。
08新盤跌破萬宗十年最少
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經歷1997年的8萬5房屋政策，住宅物業供應量已成為樓價走勢的評論指標之一。2008年全年，運輸及房屋局公布的一手住宅施工數量僅8,000伙，落成量亦僅8,800伙，為97年以來11年中最低水平；加上政府多次強調不會增加土地供應，維持勾地政策不變，令市場不少意見認為，住宅供應量維持在低位，為支持樓價的最有力因素。
一手物業供應量充足
不過，根據運輸及房屋局資料顯示，截至2008年12月31日，本港已落成的未售出單位總數升至10,000伙，較9月的8,000伙再添2,000伙，建築中仍未售出單位雖較9月底輕微下跌1,000伙至44,000伙，但潛在住宅物業總供應量實際仍高達54,000個單位，數字更超過過去4年(05年至08年)的一手物業總吸納量(約53,000伙)。數據反映一手物業供應量仍然充足。
事實上，根據土地註冊處資料顯示，本港一手住宅吸納量，除2000年錄得16,000宗外，自1997年至2004年，每年都超過20,000宗。如2003年，一手註冊量為27,000宗、04年達25,000宗，但2005年起，一手住宅物業註冊宗數卻急跌至15,000宗，06年更進一步跌至12,000宗；07年雖然回升至17,000宗，但08年受金融海嘯及新盤供應有限影響，吸納量急挫至8,863宗，為過去10年首次跌破1萬宗水平。
二手受惠 註冊量升
在過去幾年一手住宅供應回落，註冊量減少下，二手住宅物業註冊量卻錄得顯著攀升。如2003年，二手物業註冊量為46,000宗，04年升至76,000宗，05年升至88,000宗，06年稍微回落至70,000宗，07年突破10萬宗水平。08年下半年，雖然樓市回軟，但二手成交宗數仍錄得87,993宗；情況反映在一手供應減少下，二手買賣發揮了自然調節作用。
仲行：樓市最快明年見底
【本報訊】自08年中樓價暴跌後，本港樓價一度急挫逾3成，大型屋苑呎租亦跌逾2成，令市場睇淡樓市走勢。仲量聯行預計，環球經濟負面消息陸續有來，訪港旅客減少、市民消費疲弱及部分企業縮減人手，對牛年樓價構成衝擊，相信樓市調整期最少要維持8個季度，最快在2010年下半年才會回升。該行又估計，牛年首六個月住宅物業成交只能維持在4,000宗低位，中小型住宅物業樓價會再跌20%至25%。
無獨有偶，世邦魏理仕早前發表研究報告亦指，金融機構、跨國公司展開的裁員潮仍未在市場完全反映，相信本港住宅，仍有逾20%下跌空間。樓市唱淡之聲不絕於耳，然而，樓價在一輪下跌後，有部分買家趁低吸納，使樓市成交轉旺。其中，09年首個推售的新盤海峰，以5,000元呎價「低開」，旋即吸引市場注意，開盤一周內售出逾100伙單位，反映市場有一定需求。
不過，同為單幢盤的西環傲翔灣畔，以呎價萬元開盤，銷情則一般，一周僅售出不足10伙單位，可見市場對樓價反應強烈，發展商較難像去年般，頻頻以高價開盤推售物業。
發展商唱好09市道
地產發展商方面，則仍看好今年樓價走勢。恆地營業部高級副總經理林達民稱，08年全港僅售出不足9,000伙新盤，市場累積一定購買力，且供樓負擔僅佔家庭收入約3成，相信樓市有支持。他又指，金融海嘯於去年10月席捲全球，相信經過近3個月的調整，經濟可以復甦，故看好今年上半年樓價可升約15%。
新地代理執行董事周國賢則認為，雖然本港經濟受金融海嘯打擊，但受惠於內地政策支持，相信今年整體售樓情況可較去年為佳，他更指09年為入市好時機，適合買樓自住或投資。
部分牛年應市新盤
天璽
自08年初已醞釀推出的新地九龍站天璽，為九龍站最後一期住宅發展項目，大廈樓高270米，為全港目前最高住宅物業，提供825伙800至2,200方呎單位。物業除住宅外，亦包括服務式住宅及酒店，基座為購物商場，鄰近甲級商廈環球貿易廣場；83至90樓，共7間面積2,200方呎的「至尊門」單位，及位於頂層91至93樓共2伙名為「至高無上」單位，面積約4,000方呎，並附設私人泳池及空中花園。
地 點：九龍站上蓋6期
單位座數：2幢
單位數目：825個
單位面積：800至2,200平方呎(另有特色單位)
落成日期：2008年
發展商：新地、港鐵
大圍車廠上蓋項目
長實及港鐵合作發展的大圍車廠上蓋項目，為區內近年罕有的全新大型新盤，物業涉及12幢、4,328伙單位，將分3期推售；首批4幢1,360伙
單位正申請預售樓花同意書，預計可於今年內推出，將主要提供逾千方呎3房大單位。
地 點：大圍車廠上蓋
單位座數：12幢
單位數目：4,328個
落成日期：2009年
發展商：長實、港鐵
銀湖．天峰
已於08年底獲得預售樓花同意書的信和烏溪沙站上蓋項目銀湖．天峰，由7座樓高38至46層物業組成，以弧形向海排列，使大部分單位可享海景。物業涉及2,169伙單位，面積由約700方呎起，間隔分2房至4房以上，其中以3房作主打，另有連天台、複式等特色單位。
地 點：烏溪沙站上蓋
單位座數：7幢
單位數目：2,169個
單位面積：700平方呎起
落成日期：2009年
發展商：信和、港鐵
河內道項目
由去年起，一直押後推售日期的新世界尖沙咀河內道項目，涉及345伙單位，面積由800至5,000方呎，主打3房戶，預計將於今年下半年推售。物業包括酒店、服務式住宅及基座「K11」購物商場，且位於尖沙咀市區，大部分單位可正望南維港海景，一直備受市場關注。
地 點：尖沙咀河內道
單位座數：1幢
單位數目：345個
單位面積：800至5,000平方呎
落成日期：2009年
發展商：新世界
09年可推全新盤數量預估
發展商 單位總數(伙)
新地 4,604
恆基 逾1,500
長實 逾4,000
新世界 1,017
信和 逾2,500
嘉里 1,044
南豐 618
華置 182
泛海及高富諾 59
總數 逾15,000
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