|
田北俊
近期豪宅樓價「高處未算高」，屢創天價的消息，經常成為報章頭條新聞，最近便有西半山豪宅單位以高達七萬元一呎的呎價成交，令樓價變成了市民談論的熱門話題。對普羅市民來說，動輒過億元的豪宅當然不是他們置業安居的對象，但他們不得不關注到，在豪宅樓價飆升的帶動下，一般的住宅單位樓價亦正拾級而上。無怪乎施政報告中雖只有短短二百多字談及地價政策，卻迅即成為全城熱門話題。
面對市民關注樓價高不可攀，特首在施政報告翌日上電台回應聽眾提問及下午到立法會回答議員提問時，也一改他在施政報告後記者會上的調子，不再指豪宅市場與普羅大眾的樓市互不影響、不理會豪宅如何飆升而是說會研究豪宅的天價情況對普羅大眾住宅有沒有「傳染力量」。
樓市泡沫 未雨綢繆
不過，對於自由黨副主席張宇人在立法會上問及政府是否有「優化土地供應措施」的具體政策時，特首仍拒絕作出任何具體承諾，只列舉多個港島屋苑的樓價走勢，價錢都比九七年十月的高峰期，相差四分之一左右，而一些新界樓盤更相差百分之四十八左右，距離「見家鄉」尚遠，並指出優化土地供應措施，只會在房地產市場真的見到泡沫時才會推出。這調子與施政報告的立場「會密切監察未來數月的變化，在有需要時，優化我們的土地供應安排」相若，但亦總算明確了何謂「有需要時」的說法。
我同意政府毋須過分干預市場，以免好心做壞事，重蹈「八萬五」政策導致樓價大幅下調的覆轍，也明白特首提出「經濟目前仍在復甦初期，不能讓普羅市民的樓宇價格突然下跌」的用意。
只是，在住宅市場供應短缺及豪宅化下，現時連專業人士及中產也在電台「烽煙」節目中大嘆難覓「上車盤」，更何況不少入息僅一般的普羅大眾及踏入社會不久的青年人。所以，特首最好還是加快行動，想想辦法如何回應一下市民的關注。
其實目前的勾地情況極不理想，本財政年度首六個月當中，就有五個月出現「零勾地被拒」情況，今年度更只曾透過勾地表，以六千多萬元出售一幅上水「蚊型」商業地皮，連同補地價等，令本財政年度首半年，土地收入只有十三億一千多萬元，與政府預期有一百六十五億土地收入相比，可謂相去甚遠。
六折勾地 增加供應
為何發展商缺乏勾地興趣？我認為這正好反映了勾地制度的根本問題，就是由於政府在制訂勾地價時異常進取，促使發展商要高價競逐地皮，但就是肯出價，往往又未合政府的脾胃，致失敗告終，而未能成功勾地間接促成高成交呎價，而這卻又反過來變成政府釐定勾地底價的參考，結果在高價逐地的惡性循環下，發展商要成功勾地便愈加困難。遇上市道反覆，發展商更加裹足不前，土地供應更趨不穩，樓宇落成量愈見減少，自然影響樓市。
正如我以往也曾提過，其中一個可以立竿見影提升勾地制度吸引力的方法，就是把現行八折勾地安排進一步調低至六折，讓發展商可以一個較低的門檻，嘗試勾出土地，而只要競投不到價，政府仍可收回土地，也就不擔心會被指為賤賣土地。若政府不設法優化現行的勾地制度，發展商不去勾地，勾地表便只會形同虛設，也就難以增加樓宇供應，同時也會令庫房的賣地收益難有進帳。要是真的到樓市出現泡沫才行動，恐怕屆時一切都已太遲了。
|
