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馬建波
新中國房地產業從無到有，從小到大，已經歷了近60年的發展。中國房地產業從1978年改革開放以來，就是人們關注和熱議的話題，它也仍將是一個永恆的話題。因為，作為國內生產總值（GDP）的重要構成元素，它不僅伴隨着中國經濟的騰飛，也關係到千家萬戶的切身利益，成為最基本的民生和社會問題。
中國房地產業的發展階段
第一階段：1953年－1978年，計劃經濟和公有制為主導的階段。房屋作為商品的屬性和價值被否定，成為一種社會福利產品。由國家統規、統建和統分，超過90%的城鎮住房投資靠中央或地方財政。
第二階段：1978年－1992年，社會主義市場經濟的探索與發展階段。人們對住房商品屬性的認識不斷提高，住宅投資與配置走向市場。1985年，企事業機構漸成為城鎮住宅建設的主體，投資額上升到70%；政府投資下降到20%；個人出資佔10%。1987年深圳率先探索「土地使用權出讓」，1988年國家出台憲法修正案規定：土地使用權可依法出讓，標誌房地產成為純粹的商品，可以通過市場買賣交易。
第三階段：1992年－2000年，中國房地產市場逐步形成，並進入不斷改革完善的階段，福利分房體制逐漸退出歷史舞台。1998年7月，國務院發出《關於深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，要求：從該年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行「貨幣化」分配。國有企事業機構開始職工商品房改革。資金來源由：工資收入、住房公積金、單位原有住房建設資金劃轉住房補貼、地方財政補貼和個人住房貸款等等。
第四階段：2000年－今，中國改革開放日益擴大，房地產業進入快速發展階段。這一時期，住房供應政策逐步調整完善，高收入者以市價購買商品房；對中低收入者，提供房改房或經濟適用房；對較低收入群體提供廉租房。隨着2003年後，行政企事業單位房改政策的全面結束，持續增長的城鎮住房需求，使廣大的普通居民百姓都加入到購房者的滾滾洪流中。購房主要來源為：個人收入和銀行貸款。此時，經濟動力、財政政策、貨幣政策成為中國房地產業發展的重要支撐，而個人收入、消費理念、文化觀念、城鎮發展需求、投資與投機需求、宏觀經濟政策、土地政策、財稅政策、貨幣政策及熱錢流動、匯率波動等等均成為影響房地產價格的重要因素。因此，中國房地產業，隨着中國經濟的騰飛，開始了一個持續發展的階段。
購房需求將保持上升趨勢
根據美國經濟學家奎格利（QUZGLEY）彈性研究，美國典型住房需求收入彈性約為0.8，而我國典型住房需求收入彈性為0.5－0.6之間，也就是說：當城鎮居民收入增長1倍，將直接導致我國居民住房消費需求增長50%至60%。同時，恩格爾系數也確認：當人均GDP小於3000美元，而大於1000美元，系數低於0.4，且人均居住面積小於30平米，則住房需求較旺盛，將刺激土地供應倍增。而我國經濟已持續增長32年，GDP年均增幅達9%。2009年國內生產總值實現4.91萬億美元，已提前10年完成翻番目標，人均GDP已突破3800美元，城鎮居民可支配收入將突破1.5萬元人民幣，居民人均儲蓄存款餘額突破1.4萬元人民幣。可我國城鎮人均居住面積目前僅達到28平米，雖比1990年的13.7平米增長1倍，但仍然低於人均30平米增長臨界點，城鎮化率也僅有45%。根據國家發展規劃，今年我國GDP總量將超越日本（其09年預計為5.5萬億美元），2030年可望超越美國。可見，未來15－20年我國經濟和居民收入仍將保持持續增長勢頭，我國城鎮居民購房需求也將保持上升趨勢。
由於去年在全球「量化寬鬆」貨幣政策和中國積極財政政策與適度寬鬆貨幣政策的刺激下，我國房地產價格出現迅猛上升的勢頭，平均漲幅超過30%；深圳、上海、北京等一線發達城市房價漲幅接近1倍。廣大普通百姓或約70%的剛性住房需求，已難以承受高房價的現實，泡沫呼聲驟起。為此，中央高度關注，自去年12月9日以來紛紛出台「國四條」、「國11條」和緊急上調存款準備金率0.5%、並將改革「拆遷」補償體制等措施，以遏制房地產泡沫，杜絕違法行為，確保經濟平穩健康增長。因此，目前我國房地產業又進入了一個改革創新的關鍵時期，進入了一個不斷修復調節市場、盡快完善法制、進一步加強監督與監管的理性發展階段。中國未來的房地產市場需要進一步的開放，但更需要盡快建立成熟、完善的法制與機制，更需要健康、理性的持續發展。
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