活化居屋市場 解住屋需要

李華明　立法會議員

　在私樓供應持續偏低及樓價持續偏高之下，長遠來說，政府應重新考慮復建少量居屋，穩定地提供中小型單位給可負擔的市民，包括公屋居民，讓他們先「上車」，累積更大經濟能力才轉投私人市場，即過往行之有效的「置業階梯」，運輸及房屋局局長現時所說的三層流轉。

　但當政府仍未考慮復建居屋之際，活化居屋二手市場便是另一個現成方法。據政府資料顯示，現有30多萬個居屋單位可在公開市場（已補地價）及第二市場（未補地價）買賣，其中約有22萬個低於200萬元以下的單位。當中若有三分之一於市場出售，可即時提供約7萬個中小型單位。

　過去數年，居屋公開市場每年有約6千多宗成交，而每年補地價的個案則只有2千至3千多宗；居屋第二市場每年則有約2千多宗成交，並不活躍。

　居屋第二市場目前的銷售對象受到很大限制，只有合資格人士才可申請，主要是公屋租戶及獲綠表資格證明書人士。要活化第二市場，可從擴大合資格人士、放寬使用限制等方向作出改善。

　擴大合資格人士方面，可考慮容許合資格申請居屋的白表申請者也可於第二市場購買居屋，協助他們在未補地價的情況下買居屋。這不會製造不公平，因為白表申請者在現行政策下，亦已符合資格購買剩餘居屋。

　放寬使用限制方面，或可研究讓未補地價的居屋業主於第二市場出租單位予某些合資格人士，讓有需要人士例如白表申請者，可先選擇租住居屋，在累積資產或有需要時才選擇置業。這或許較容易釋放現存空置的居屋，並規範非法出租居屋的問題，亦有助為租務市場降溫。由於不用先補地價，或會被批評資助業主圖利，但若出租條件加設資格或租金等限制，在復建居屋無期下，先暫時解決住屋需要，而又不會過分資助業主，是否也有其社會意義，值得探討呢？

　另外，也可從減輕賣家和買家成本方面入手，在涉及補地價方面，可考慮直接提供優惠折扣補地價，仿效出售公屋計劃，越早補地價可獲較多折扣，又或提供免息分期繳付補地價，期間業主可於公開市場放售或出租單位，若成功放售，須即時繳清所有補地價餘款。這既可增加房委會收入，亦可鼓勵更多居屋業主願意加快補地價，再向市場求售單位，轉投私人市場。減輕買家成本方面，則可考慮讓首次置業人士以免息分期方法，繳付補地價部分，以減輕首置人士的經濟負擔。