　香港的市區重建主要由政府和私人機構推行：市區重建局負責落實政府的重建項目；至於私人機構則會透過收購，併合物業的業權，當擁有的業權達百分之九十或以上時，便可按《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第五百四十五章)制訂的程序向土地審裁處申請將整幢大廈的業權強制拍賣出售，然後進行重建。最近，政府甚至提出，降低現時百分之九十的申請門檻，讓私人機構收購達五十年樓齡或以上的舊樓時，只需得到百分之八十或以上的業權，便能向土地審裁處申請出售該大廈。

　根據法例，土地審裁處主要從大廈的樓齡或維修狀況，考慮大廈是否需要強制出售作重新發展。大廈樓齡的標準上限一般為五十年，這是因為香港的大廈在設計時通常預計可被使用約五十年；除此之外，若土地審裁處認為大廈的維修費用高昂，而重建後的價值將大大高於現有市值時，土地審裁處便可能會基於大廈的經濟效益，認為大廈不值得繼續維修，應清拆重建。因此，按現時法例的條文，大廈的樓齡只需達到五十年或不值得繼續維修兩者的其中一項，也可以被判定為適合重新發展。

　自天星碼頭和皇后碼頭事件後，社會越趨向保留社會歷史特色和社區內鄰里的網絡，故不論是政府或私人機構進行市區更新時，除非樓宇的結構會影響公眾安全，否則應盡量減少清拆重建。可是，現行的法例卻讓土地審裁處以經濟價值衡量大廈是否需要重建，例如現時二十一宗強制拍賣土地的個案中，有十七宗個案是位於港島，而不是舊樓數目最多的九龍城、深水埗或油尖旺區，足見擁有較高重建潛力的土地會較易被申請強制拍賣，相反，若不是坐落在經濟價值較高的地段的樓宇，即使維修狀況惡劣，也不會被私人機構收購重建。

　筆者認為，要解決市區老化的問題並不止於清拆重建一途，只要樓宇維修保養得宜，即使大廈樓齡超過五十年，也未必會對居民或公眾構成危險。近期屋宇署全面檢查香港約四千幢樓齡五十年或以上的舊樓，大部分樓宇結構安全，只有約九百幢有失修的情況，需要加強修葺保養。可見香港不少大廈雖年屆五十，結構仍相當安全，因此，在城市可持續發展的原則下，政府應加強推動樓宇復修，這包括加強巡查執法，避免業主逃避責任造成樓宇日久失修，對居民和公眾構成危險。同樣，在修訂法例以決定一幢大廈應否作重新發展時，大廈的維修狀況和樓宇結構安全至為關鍵。若樓宇並不會對公眾構成危險，小業主便應有權選擇是否出售物業作重建，而不應該單以五十年和重建後的經濟價值為標準，透過法例強制使所有業主出售大廈的業權作重新發展。