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■圖為上海外灘國際金融服務中心（8-1地塊）項目用地，較早前以92.2億元人民幣拍賣售出，再次刷新上海「地王」紀錄。 新華社
中銀香港經濟研究處高級經濟研究員王春新
房地產是中國經濟的重中之重，它實際上佔有全國五分之一的經濟活動、四分之一的居民消費、三分之一的財政收入和二分之一的社會財富。由於事關重大，調控房地產必須要有十分清晰的長遠目標，即理想的目標模式和科學的政策設計。但當前不論是國家有關部門行政主導的調控政策，還是地方政府各顯神通的調控措施，都沒能針對已行之經年的房地產模式進行有目的的調校。
當前內地房地產問題實際已陷入兩難困境：維持高樓價雖可以暫時保住地方財政收入和民眾房產價值，但不利於改善居住條件及維持社會穩定；而為了讓民眾買得起樓就需要大幅度降低樓價，這又會大幅減少財政收入及使現有民眾的房產貶值，並會嚴重拖累短期經濟增長。
為了解決這一難題，內地也提出不少辦法，包括集中建設廉租房和經濟適用房等等，但根據國際經驗並按目標模式去衡量，這些辦法實際上都不是標本兼治的最佳良方，只有採用新的思維方式，才能尋求有效的解決方法。解鈴還需繫鈴人！解決目前的矛盾還需要從土地入手。筆者在綜合考慮中國住屋市場現況以及業主、發展商、銀行和政府等諸方面利益的基礎上，提出一項「藏地於民」的新住房政策。
這一新政策的核心是十六個字：即「產權共享，住權歸民，市場運作，政府調控」。它不僅可為解開房地產癥結問題尋找一個新出路，更重要的是可以促進房地產市場長遠健康發展和改善民眾居住條件，使中國各地都成為民眾安居樂業的好地方。具體內容和步驟如下﹕凡符合條件需買樓自住的居民，住房中的地價可申請政府補助。
但政府並非以現金資助業主，而是發出一定面額的「換地證明書」給買樓的準業主，作為持有人向政府換取土地的憑證，上面寫明年期和金額，持有人可憑該證明書向政府換取與證明書上金額等值的土地。準業主直接向發展商購入一手新樓，「換地證明書」的價值可直接從購樓款中扣除。若準業主在市場上購入二手樓，也可把其持有的「換地證明書」向發展商貼現，套取現金，用以支付買樓開支。
發展商把收集到的各種不同面額的「換地證明書」匯集在一起，然後在參加投標或公開拍賣土地並中標後向政府支付地價，不足的部分再以現金支付。由於「換地證明書」是計息憑證，發展商可以根據房地產市道自行選擇即時換地或長期持有該證明書，因而土地供應仍存在一定彈性，便於市場自由調節。
接受「換地證明書」的居民購入住房的產權歸居民和政府按出資比例共同擁有，使用權則全部歸業主，業主必須承擔全部房屋維修責任。業主若出售居所，必須按地價比向政府補地價。原則上在一定限度內居民可多次換樓，換樓增額部分也可申請「換地證明書」。再次換樓時，賣出舊居所暫時不需向政府補地價，可把地價直接轉到新居所中。
由於本政策可大幅減輕市民的買樓或換樓成本，使市民以較小的代價得到改善居住條件的好處，從而可以大大舒緩中等收入階層買房的壓力。這本質上是用土地去稀釋高樓價，對比現在房地產調控措施更具針對性，且更能防止房地產市場大幅波動。本政策若長期推行，買樓或換樓數量將不斷增加，民眾居住條件將很快得到改善。
與此同時，本政策給居民選擇住房的最大自主權，避開現在經適房把享用政府補助政策的居民固定在同一偏僻社區而造成的標籤效應及由此產生的社會分化，便利中國城鎮各階層居民混合而居並更易達致社區多元發展及社會和諧。據粗略估算，如果今後20年內地每年有500萬個民眾採用本政策，相當於在20年內需新建一億個住宅單位，則可提供數十萬億的總產值，加上「樓宇業權」項目的增加值，這將大大提升經濟增長率。
由於本政策使住宅加入了「減免地價」成份，將使房地產市道更加穩定，對經濟長期穩定發展具有不可替代的促進作用。與此同時，由於居住環境改善有利於吸引投資和人才，可為成功推動經濟轉型創造更加有利的條件。
（摘自中銀香港經濟報告，本報有刪節）
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