香港樓市轉入理性調整期

馬建波 資深評論員

　為免香港樓市重蹈98亞洲金融風暴的覆轍，香港政府已果斷出招，為香港樓市進一步降溫，即為香港樓市轉入理性調整期，發出了清晰明確的信號。

　去年以來，香港資產市場在全球量化寬鬆貨幣政策的刺激下，出現大幅反彈。股市由年初低位的11344點反彈逾倍；樓市亦出現闊別多年的大陽春，平均升幅超過60%，中原城市領先指數更升越70點大關，豪宅和甲級寫字樓普遍升穿97亞洲金融危機時的高位。無怪乎今年初以來，港府和國際貨幣基金組織均頻頻發出「香港樓市出現泡沫」的警示。雖然港府年初已採取加徵豪宅印花稅等抑制樓市泡沫措施（2000萬元或以上樓宇實施6成按揭上限，交易印花稅率由3.75%調高到4.25%），但在全球通脹升溫和亞洲熱錢肆虐的景況下，香港樓市難以降溫，樓市炒風正迅速向新界區域和中低價樓蔓延，如新界區200萬港幣以下的私人住宅，今年1－3月平均漲幅超過15%，有發展商更預言未來尚有20%的升幅。眼看樓市泡沫正加速聚集上升，為避免香港樓市重蹈98亞洲金融風暴的覆轍，香港政府已果斷出招，為香港樓市進一步降溫，即為香港樓市轉入理性調整期，發出了清晰明確的信號。

港府壓抑樓價措施必要及時

　日前，在內地，國務院、央行、住建部繼續推出遏制房地產泡沫的強力措施的同時，港府也緊急出台了遏制香港樓市炒風和泡沫蔓延的「9招12式」。對房地產開發商的作價調節、售樓指引、資訊透明與信息管理等進行了嚴格的規範和鑒定。此舉無疑對虛火燃燒的香港樓市起到了即時降溫的作用，當日港股尾盤已應聲急跌100多點，翌日繼續低開200多點，房地產股領跌市場。有關機構預期短期內，香港樓價還將下調5%－10%。

　由於香港實行與美元掛�u的聯繫匯率機制，因此，在2008年9月全球金融海嘯爆發後，美國快速減至零息，封閉了香港利率調整的空間。香港持續的低利率和負利率環境，亦為樓市的發展增添了低成本融資的空間和動力。且因房地產是對抗通脹的有效工具，在惡性通脹預期日益升溫的亞洲區域市場，銀行風險投資的衝動、風控機制的弱化與按揭市場的活躍，亦為樓市的炒風推波助瀾。內地已出現嚴重的房地產泡沫，基層民眾買房難已成為深層次社會問題，因此中央高度關注，紛紛出台嚴厲的遏制泡沫措施。香港社會亦是如此，如果任由房地產泡沫發展至最終爆破，不僅將重蹈97亞洲金融危機覆轍，再製造大量負資產，重創香港經濟，亦會激化香港社會的深層矛盾，為香港的社會和諧與政改發展增添不穩定的因素。因此，港府推出壓抑樓價的緊急措施是必要、必須和及時的。

　雖然港府「9招12式」的措施具體到位，但都是針對房地產開發商交易行為的微調策略，目的為增加透明度和公平交易。如：1、銷售未建成及已建成一手私人樓，須遵守商會售樓指引；2、銷售現樓時，須提供實地單位參觀；3、發展商須公佈5日內的成交資料，同時披露涉及發展商董事局成員及其直系親屬的交易；4、示範單位須符合一系列要求，包括必須提供最少一個在間隔、裝修用料及附送設備上完全與交樓標準一致的示範單位；5、首張價單內，小型項目須最少提供30個單位或30%，大型項目則須最少提供50個單位或50%，兩者以較高者為準；6、將原開售前24小時向公眾提供售樓書的要求，改為開售前7天提供；7、發展商須於3天前公佈價單；8、樓盤宣傳品必須清晰提供有關樓盤坐落的地點及地址資料；9、發展商必須在其網頁內同步上載售摟說明書及所有價單等。而其餘12式則是具體針對「示範單位」的規範要求。可見，上述措施主要是限制發展商內部交易和惜售造價，增強示範單位的透明、規範與真實性，以確保樓市交易健康、理性發展。表面看，短期火力似乎較猛，長期而言效果仍待觀望。

土地、稅率和利率三招不可少

　筆者認為，香港樓市要確保長期健康、持續和穩健的發展，還應立足於香港的經濟與社會的發展實際，�茞援顗x珠區域經濟的加速整合，促進本港經濟的快速轉型與產業升級，發展高鐵經濟等戰略大局，並立足於香港住宅供需失衡，增加政府土地儲備，加快舊樓重建，增加住宅土地供應和公屋、居屋的調配力度。並且加強金融風險控制，調節信貸與稅收政策，收緊炒樓按揭和適度限制、規範港外游資（非本港居民購房）的投機性購樓行為等。盡快制定香港中長期樓市發展策略，從根本上解決問題，以避免香港樓市隨國際經濟周期的激烈波動與盛衰循環。總之，政府與市場的過招，就好比武林高手的對決，招多未必有用。真正高手通常不過三招決勝，對香港政府而言真正有用的就是：「土地、稅率和利率」政策的調節三招。