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■圖為香港高樓大廈。 法新社
威格斯資評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
自從政府出招遏制樓市上升後，樓市出現了不明朗情況。更加上兩幅官地以市價下限成交和南昌站上蓋流標，市民普遍地認為樓市的基調已轉勢向下，筆者則相信樓市已基本上找到短期低平衡點，會橫行一段時間，然後等待利好消息再上。
政府「出招」 承接力仍強
筆者相信樓市已找到新低平衡點有下列幾個因素。「九招十二式」後部分業主割價3-5%求售，買家迅速地吸納，這形成上個星期的各大屋苑成交量已回復到「出招」以前水平，反映出承接力強勁。另外一個因素是各大屋苑的租金在同時間內不跌反微升，形成樓市買賣清閒但租金保持微升情形，這已大大增強業主和投資者的持貨能力。
請不要忘記現時銀行銀根非常充足，息口處於一個超低水平，而且可預計一年內外圍因素令利息上升的空間很少，使現時持有物業成為一項既可保值，也可收取理想回報率的良好投資選擇。部分業主已選擇將物業放租，寧願以較低租金選取良好租客，準備作持久戰。另外一點支持因素是自從97年後，本地業主和投資者持貨量減少，使防守能力有所提高！而且銀行現在向樓市按揭成數是處於偏低水平，它們短期內發生金融危機的可能性極低。銀行積極拓展業務，除以同業拆息加0.7%提供按揭業務外，對樓宇的估價也緊緊跟隨大市。
發展商減低「出貨」速度
但反方也會用利淡因素反駁本人觀點，我會一一說明。首先市民相信發展商會因「九招十二式」降價出售，因有感到發售樓宇程序複雜。但我相信是事與願違的。主觀地發展商今年內可提供發售的數量不多，他們會惜貨求售，而「九招十二式」令他們以多次分期開盤彈性大大減低，結果是他們只能每期都以市價開賣，寧願減低去貨速度，而不急於「清袋」。
再者市民期望幾幅土地買賣成績不理想會令業主減價求售，但這情形也是很短暫的。在賣地後，東涌和北區樓宇曾出現短期減價求售潮，但很快已經被買家以低於3-5%吸納了。南昌站的總投資額是超過300億元，加上項目中需要興建大型商場，這已局限了發展商數目。必定是大型發展商擁有商場運行經驗的才會感興趣，反應不理想是意料中事。再者，發展商會較有興趣投資入其他兩幅官地—何文田山和山頂地，因這些地點未來供應量有限。
還未上車的準買家應把握這個良機，「量力而為」盡快入市，請謹記未上車一族是等車慢下來時可輕鬆入圍，現在還有些議價空間哩。
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