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■圖為山頂白加道35號地皮，較早前由恆地副主席李家誠以18.2億元投得。 本報圖片
威格斯資評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
近期本地最熱門的房地產新聞莫過於「土地拍賣」串燒，先有東涌官地打頭陣，次有山頂豪宅地私人出售和近期的粉嶺住宅地皮成交售出。這相比於內地的北京和上海的土地流拍，市場參與者的信心是比較強一點。這三塊土地可以歸納為兩塊新界/離島的中小型住宅用地和一塊山頂的豪宅用地，其成交結果也各有不同。山頂地皮以新高價被用家取下，而兩塊中小型住宅地皮則被不同發展商以市價下限購入，這反映出什麼情況，筆者試以本文說明一下。
山頂地凸顯「物以罕為貴」
在一個自由經濟體系運行下，永遠是供求關係決定價格，所以有「物以罕為貴」的金句。正如山頂豪宅地的購買者說，18億價格是只有買貴而不會買錯貨。這些地段除了位置優越，濕度相比沒有這麼高外，也是身份象徵，正是可遇而不可求的商品。但反觀其他兩塊地皮就沒有這個優勢了！
某位發展商高層在粉嶺地皮拍賣場外接受訪問更加一語道破，他說市場上的地皮選擇很多，不用以高價追入該地皮。在我們往後幾個月還有南昌站土地招標、政府地拍賣（何文田山及山頂地王）和其他鐵路沿線項目，可供選擇的地皮非常充足。這些地塊當中，以市區的何文田山及山頂地王較為貴重，而在最近這兩次官地拍賣中沒有出手的發展商，屆時應該會較積極參與了！
粉嶺區中小型住宅價料穩升
如果我們仔細分析粉嶺地皮拍賣的結果，不難找到樓市前景的指向。該地皮地盤面積約95,800平方呎，可建面積約為570,000平方呎(以地積比六倍算)，則每方呎樓面成交價約2,350元，而預計建成後住宅呎價為4,000至4,500元內。粉嶺市內二手住宅最新成交價約為3,000至3,500元，則二年內有溢價30%，可以說是穩步上升局面。
粉嶺地區是其中一個熱門的上車盤源區份，這意味着未來兩年該區中小型住宅會趨向平穩上升。如果市民期望中小型住宅會因政府一連串打壓樓市措施而下調，似乎市場成交價說明這個機會很微了！我跟朋友和客戶常說，如果買樓自住，則在任何時間買入是不會錯誤的。
本港樓宇價格瞬息萬變，置業人士應持續留意未來幾塊地皮的拍賣結果及中央對內地房地產打擊措施的發展，才可準確跟進未來住宅市道的轉變情況。但令人擔心的是西班牙最近的金融危機會否進一步深化，而其他歐豬三國的情形會否改善，這些都是未來兩季經濟持續發展的重要元素呢。
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