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華富財經研究部主管陳志尚
看看新聞報道一車一車的大陸豪客來香港買樓，揮金如土，面不改容，好像買菜一樣，令人側目。可是對於地產經紀來說，卻是忙接財神呢。運用與群眾對著幹的投資法則，不難發現香港樓市有步入頗為漫長的中期整固的跡象。投資世界裡，就如《聖經》《傳道書》說，「太陽底下，了無新事」。
樓價或過分領先收入
儘管香港物業的需求旺盛可是供應嚴重不足，也難以阻止樓市中期性整固，蓋薪金仍低於2008年水平，可是樓價已大致回升至2008年高峰。參考統計署資料，代表收入較高的經理和專業人士的薪金指數（甲）實質計算仍低於08年水平約4%，代表較低收入的中下級僱員的平均薪金如以實質計算仍低於08年水平約4%，但不少物業之價格對收入比率，特別是新界的現在已逼近甚至超越08年水平。哪怕用負擔比率計算，現在負擔比率也接近08年初高峰，因為儘管利率低了很多，可是不少樓價已超越08年初水平，更遑論銀行同業利率可能將回升一厘至一厘半。簡單說，樓價可能過分領先了收入，需要稍為調整，讓收入趕上。
香港經濟增長速度正在合理放緩，對樓價必有影響；無論一手、二手、「確認人」住宅物業成交，以致所有類別物業成交，均有到頂回落之勢；整體樓價過度領先整體租金；這些過往均為樓價調整的徵兆。股市仍顯著低於07年高峰逾3成，可是樓價已恢復07年水平，故很多人本來擬用作買樓首期的資本仍深深套在股市裡呢。
這次調整可能主要體現於成交急劇萎縮，可是價格僅溫和下跌，整體下跌幅度可能不超過一成，優質物業價格可能跌得更少，蓋供求基本因素仍十分有利：人口增長和結婚數旺盛，可是物業供應特別是中大型的嚴重不足；而且香港經濟增長儘管會比一季度的8%超高速增長慢下來，還是可能長期維持3-4%的不俗增長。參考歷史，是次調整期可能維持很多個月呢。（http://blog.wenweipo.com/?6511）
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