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威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
最近，特區政府流拍了柴灣連城道地皮，令市場人士議論不停。有人歸咎政府開價太高，有人認為土地鄰近墳場，地盤內又有山坡，使發展商失去興趣。業界人士提議不如將該地皮更改用途成為骨灰龕用途，既可配合周圍環境用途，也可幫助解決本港骨灰龕位長期供不應求情況。
其實特區政府食物及衛生局於今年初發出「骨灰龕政策檢討公眾諮詢」文件，期望收集大眾意見。
根據過往的數據，估計未來20年每年平均死亡及火葬數目分別為52,600人及49,200宗。但該文件披露政府公眾、華人永遠墳場管理委員會旗下和天主教、基督教和佛教等宗教團體的墳場只能在未來2年內提供約123,400個新位，即相當於約2.5年需求。政府感到問題嚴重，正對另外12幅土地進行技術可行性研究，包括東區、黃大仙、沙田、北區、屯門、葵青、長洲和梅窩，期望解決不足位的部分問題。
回報豐厚 物業紛「變身」
畢竟遠水不能救近火，精明商人和宗教團體已在很多舊區的私人商住大廈興建中小型骨灰龕場，每個位售價由5,000元至幾萬元。這是一項高回報的物業投資，以旺角唐樓為例，如果購入一個600呎單位，樓價連同室內裝修大約花上350萬至400萬元，可以安置約500個靈位及骨灰位，如以每個12,000至15,000元計算，即可回收約600萬至750萬元，回報率達一倍。
面對這些豐厚回報率，很多位於舊區的唐樓，如旺角、油麻地、佐敦、紅磡、北角、鰂魚涌等等已變身為中小型骨灰龕場所。這些大廈通常土地用途是私人住宅，但大廈公契條文欠奉或非常簡單，對這些改裝監管乏力。政府在該份公眾諮詢文件內已明確提出私營骨灰龕持牌制度，並提出這些私營場地需要符合公共健康及衛生需要、土地契約及法定地政、城市規劃和建築規定，才可獲得發牌去合法經營！
須符合相關法定圖則要求
有志從事合法私營骨灰龕人士請注意以下幾項事宜。在規劃方面，骨灰龕必須符合相關的法定圖則要求。如果土地用途地帶屬「其他指定用途」註明「墳場」或「靈位安置」，則它是經常准許用途，無須申請。
如在「政府、機構或社區」地帶及/或「綠化地帶」土地上，「骨灰龕」是第二欄用途，即業主必須向城規會取得規劃許可。
如欲以上述用途地帶以外土地興建「骨灰龕」，則必須向城規會提出改劃用途的申請。在地政方面，興建及經營私營骨灰龕是否抵觸地契，須視乎個別地契條款而定，需要向地政總署申請。
如申請得批准，該署會加入適當的修約土地契約條款，並可能收取補地價費用。除此之外，還需要符合建築安全和防火安全的政府條例，才可以開業。
最後，根據日本的經驗，設立妥善的多層骨灰龕可以設置在人煙稠密的社區。政府表明鼓勵合適工業大廈（例如鄰近現有墳場的工業樓宇）的業主，可以循此途徑去改變土地用途發展骨灰龕設施。
但可以預見區議會會提出反對並進行公眾諮詢，如果個別業主要獲取社區同意，則必須在樓宇改裝上下功夫，確保對鄰近居民沒有造成噪音、空氣、交通和心理上的滋擾。如有問題，業主應延聘專業團體，包括規劃師、產業測量師、工程師、建築師及環境專業人員規劃一個可行方案吧！
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