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威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
今年本港的樓市是非常火熱的，某些地區的房地產平均價已超越九七年高位。特首在新一份施政報告書用了約28%的篇幅回應樓市問題，特別推出「先租後買」辦法幫助市民上車。
「置安心」資助房屋計劃的對象是夾心階層個人和家庭，即有能力供樓但沒有足夠首期人士，家庭申請月入和資產上限分別為3.9萬元和60萬元，單身則為2.3萬元和30萬元。申請人和家庭成員需過去十年無置業，不能兼享受其他房屋資助。大部分名額將批予私樓作業主家庭，單身、公屋及綠表人士只佔小部分。
政府會在青衣、鑽石山、沙田、大埔、屯門等地區預留土地，由房屋協會興建約5,000個單位，首個計劃約1,000個單位已選定在青衣青綠街地。單位收市值租金，租約最長達五年，其間不會調整租金，當中單位以2房為主，佔65-70%約630平方呎，次為3房大單位，約830平方呎佔15-20%及1房單位約540平方呎佔10-15%。住戶可在居住第三年起，以屆時市價購入承租的單位，或計劃下的其他單位，亦可選購私樓單位。住戶可獲等同租住期間所繳納一半淨租金的資助，以繳付部分首期。特首承認這筆首期是不足以支付全部，餘下的部分是依賴住戶的儲蓄或家人資助解決。
根據市場人士資料，青衣項目可提供約1,000個單位，最快可在2011年下半年接受預租，並可在2014年上半年落成。青衣項目共有三幢樓宇，裝修水平與上環「荷李活華庭」相若，不是豪華設計，具備基本會所設施，另有兩層停車場和平台花園，實用率約80%，與政府最新宣佈的「發水樓指引」類似。
為了探討其政策可行性，筆者試以青衣項目為例，將具體數字進行分析，並作以下數據的假設；按揭利息3%；家庭開支佔收入50%；樓價未來平均年升幅5% (2011-2019)；租金水平約16元及售價水平4,800元 (是參照青衣盈翠半島的現在水平再折讓而產生)。以630平方呎單位為例，現時樓價和租金約300萬和10,000元正，直至2014年租金會達11,500元，而至2019年售價達420萬元。租戶如在2019年行使購買權，即可以約420萬元認購，首期要付出約140萬元，從計劃中可取回約35萬元首期。
月租佔家庭總收入一半屬健康
如以家庭收入50%作為支出比例再減去月付租金11,500元，即五年內可儲蓄約50萬元。將首期140萬減去儲蓄部分和收回一半五年租金還差上55萬元。如以按揭利息3%計算，向銀行貸款280萬元，月租款大約15,500元，加上其他樓宇管理和雜費，應佔家庭總收入一半之內，屬於健康水平。餘下的核心問題是差距首期的55萬元，即約樓價13%。總括而言，這個措施是可行的，如果購房者可以向銀行再借多約13%或由家人資助餘下部分。
如特首所言，這個「置安心」計劃有優點，主要是租房者有5年時間去決定是否應該入市，並可選擇最合適時間，這取決於樓市走向、利息高低和個人的收入/支出是考量吧！讀者必需要承認，本地置業者是視物業為自住和投資工具。如果樓市長久沒有增長前景，則沒有太多市民購入樓宇，因為這種工具是有年期折舊和交易難度的。如果決定注資入市，市民理應明白和承擔一切市場波動的風險呢！
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