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警惕香港樓市出現深幅調整


http://paper.wenweipo.com   [2011-04-22]     我要評論

馬建波 資深評論員

 自2008年10月以來,全球量化寬鬆貨幣政策持續,大量熱錢湧進香港,持續推低按揭利率,最低時,H按息不足1厘,P按息約2.1厘(H為同業拆息,P為最優惠利率)。導致樓市交投暢旺,投機炒風日盛。從2007年下半年開始,香港樓市價格主要指標:中原城市領先指數就由相對低位的48點一路攀升,財政司長曾俊華近日表示:至今年2月,香港平均樓價已整體突破1997亞洲金融風暴時的高位(豪宅和寫字樓更大幅超越97)。最新中原城市領先指數平均已達97點,直奔97年最高時的100點大關。可見,目前香港樓市已處於高風險價格區域。分析解讀如下:

 首先,香港市場目前平均租售比或年租金回報率已不足4%;平均樓價與居民收入比則超越15倍(國際正常值:8-13倍),加入利息成本和通脹、負利率等因素,顯示當前投資(機)風險和居民置業負擔壓力雙雙上升,即:普通居民平均累積收入,不吃不喝15至20年才能買一層樓。因此,本周一,國際貨幣基金組織IMF已警示香港:「注意未來資產泡沫或將爆破,香港和內地樓價將出現深幅調整」。香港銀行業1-2月貸存比率已達81%,金管局也向各銀行發出金融信貸風險警示,都並非危言聳聽。

 其次,香港政府4月14日再次公佈:將於兩個月內,在九龍、新界各區推出9幅住宅用地供應市場,以興建中小型住宅為主,約可提供2650個單位,並表示必要時將再出調控辣招,或考慮恢復定期賣地。此舉即意在為灼熱的香港房地產市場降溫,也為進一步配合、增強早前港府推出的「九招12式和置安居工程」之協同效應,以避免香港樓市泡沫的進一步上升或爆破,而給香港經濟帶來嚴重傷害。

 再次,今年2月18日,香港琤芼行宣佈淡出H按息市場,即宣告終止最低按揭利率業務(當時H﹢按息平均僅約1厘)。雖然,3月以來,香港部分銀行已兩次調升H按息(擢袘行4月14日再率先加提H按息,幅度達30至60個點子),最高H按息現已達H+1.5厘,有機構預測:明年底前或可見4厘。這勢必引發其他銀行的跟隨,進而推升香港銀行的整體加息壓力。同時,由於美國量寬政策未止,目前還不足以證明香港已進入加息周期。但隨著美日量化寬鬆貨幣政策的持續,及近期中東地緣局勢動盪的加劇,國際金油價格將繼續上升,也將全面推升全球惡性通脹預期和加息壓力。

 還有,剛剛公佈的中國3月份消費物價指數CPI升幅已達5.4%,生產物價指數PPI升幅達7.4%,均顯示內地通脹繼續上升,全年CPI調控目標(4%)壓力頗大。因此,今年第二季度,內地估計仍有兩次加息和上調存款準備金率的機會,或將導致市場流動性持續收緊,也將對香港資產市場帶來連鎖反應。因此,投資者應密切關注國內外金融形勢的變化發展,控制好資產風險,警惕未來香港樓市的深幅下調。

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