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馬建波 資深評論員
自2008年10月以來，全球量化寬鬆貨幣政策持續，大量熱錢湧進香港，持續推低按揭利率，最低時，H按息不足1厘，P按息約2.1厘（H為同業拆息，P為最優惠利率）。導致樓市交投暢旺，投機炒風日盛。從2007年下半年開始，香港樓市價格主要指標：中原城市領先指數就由相對低位的48點一路攀升，財政司長曾俊華近日表示：至今年2月，香港平均樓價已整體突破1997亞洲金融風暴時的高位（豪宅和寫字樓更大幅超越97）。最新中原城市領先指數平均已達97點，直奔97年最高時的100點大關。可見，目前香港樓市已處於高風險價格區域。分析解讀如下：
首先，香港市場目前平均租售比或年租金回報率已不足4%；平均樓價與居民收入比則超越15倍（國際正常值：8－13倍），加入利息成本和通脹、負利率等因素，顯示當前投資（機)風險和居民置業負擔壓力雙雙上升，即：普通居民平均累積收入，不吃不喝15至20年才能買一層樓。因此，本周一，國際貨幣基金組織IMF已警示香港：「注意未來資產泡沫或將爆破，香港和內地樓價將出現深幅調整」。香港銀行業1－2月貸存比率已達81%，金管局也向各銀行發出金融信貸風險警示，都並非危言聳聽。
其次，香港政府4月14日再次公佈：將於兩個月內，在九龍、新界各區推出9幅住宅用地供應市場，以興建中小型住宅為主，約可提供2650個單位，並表示必要時將再出調控辣招，或考慮恢復定期賣地。此舉即意在為灼熱的香港房地產市場降溫，也為進一步配合、增強早前港府推出的「九招12式和置安居工程」之協同效應，以避免香港樓市泡沫的進一步上升或爆破，而給香港經濟帶來嚴重傷害。
再次，今年2月18日，香港恒生銀行宣佈淡出H按息市場，即宣告終止最低按揭利率業務（當時H﹢按息平均僅約1厘）。雖然，3月以來，香港部分銀行已兩次調升H按息（滙豐銀行4月14日再率先加提H按息，幅度達30至60個點子），最高H按息現已達H+1.5厘，有機構預測：明年底前或可見4厘。這勢必引發其他銀行的跟隨，進而推升香港銀行的整體加息壓力。同時，由於美國量寬政策未止，目前還不足以證明香港已進入加息周期。但隨著美日量化寬鬆貨幣政策的持續，及近期中東地緣局勢動盪的加劇，國際金油價格將繼續上升，也將全面推升全球惡性通脹預期和加息壓力。
還有，剛剛公佈的中國3月份消費物價指數CPI升幅已達5.4%，生產物價指數PPI升幅達7.4%，均顯示內地通脹繼續上升，全年CPI調控目標（4%）壓力頗大。因此，今年第二季度，內地估計仍有兩次加息和上調存款準備金率的機會，或將導致市場流動性持續收緊，也將對香港資產市場帶來連鎖反應。因此，投資者應密切關注國內外金融形勢的變化發展，控制好資產風險，警惕未來香港樓市的深幅下調。
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