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曾淵滄博士
近來，金管局總裁陳德霖不斷地對本地港元利率走勢發表意見。
利率上升增供樓壓力
開始的時候，他說港元利率可能先於美元利率上升，但沒有詳細說明原因。因此，市場出現兩種看法：一種看法是認為他在出口術，為樓市降溫；另一種看法是猜測港元是不是會與美元脫鈎。因為港元與美元掛鈎之下，港元利率上升會導致大量美元湧來香港，做無本生利的利率套戥生意。
後來，陳德霖再進一步說明他的理據。原來，銀行的貸存比率上升了，貸存比率上升表示銀行的貸款生意好了。生意好，競爭壓力下降，銀行就會加貸款利率以求更高的回報。那些分行少、存款基礎不強的小銀行也開始加定期存款利率來爭港元存款。的的確確，港元利率上升了。當然，上升的部分仍以貸款為主。因此，不會產生美元湧入港做利率套戥的現象。
陳德霖公布了銀行貸存比率的資料後，傳媒就開始出現探討為什麼貸存比率會上升的分析。一般都認為，貸存比率上升的原因是內地銀行收緊貸款，導致內地企業來香港尋求貸款。多了內地企業來港尋求貸款，香港的銀行貸款生意自然會上升。
看來，這的確是一個相當重要的訊息。貸存比率上升，銀行不必爭著低回報的按揭貸款生意，很自然會把按揭貸款的利率調高。當然，已簽合約的貸款不會受影響，因為不論是以最優惠貸款利率（P)或以銀行同業拆息利率（H ）的基數來計算利率，只要P或H不變，舊貸款合約不受影響。受影響的只是新的貸款合約。而近來，在特區政府推出特別印花稅之後，樓宇買賣的宗數已經大幅下降，炒家退出市場。因此，對市場的影響仍未明顯，傳媒並沒有注重到銀行貸存比率上升的新聞。
除了陳德霖外，特首曾蔭權在上星期的立法會會議上也第一次說會認真考慮復建居屋，並說會在今年施政報告中有所交代。
目前樓價高漲的因素有兩個：一是港元存款利率太低，接近於零；二是樓房供不應求。
目前的利率屬於歷史性的低位，將來利率走勢是只會上升不會再下跌。將來利率上升，一定會打擊樓價，如果曾特首真的決定重建居屋或增加土地供應，會進一步壓抑樓價。
政府的土地政策已改變
明白這個道理的人，自然不敢在現階段高價追買樓房。但是，依然有人願意高價買入，原因是他們已失去等待樓價回落的耐性。去年、前年，他們都滿懷希望政府會出手壓樓價，但是日子一天天過去，樓價只升不跌；他們更看到地產商以天價買地，甚至連市建局也以天價收購馬頭圍道的舊樓，耐心不足就入市了。
今年開始，特區政府的土地政策已經改變，土地供應增加了，同時政府也主動推出土地拍賣而不是等勾地，美元遲早也會加利率，這些都是將來樓價可能下跌的因素。特區政府有責任多多談這些事，讓所有打算買樓的人有足夠的心理準備，應付將來可能出現樓價下跌的問題。
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