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■圖為位於香港跑馬地的樓盤。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
不經意地，香港回歸祖國已經十五年了。香港素有「東方之珠」的美名，其中同名歌曲中有兩句歌詞令筆者印象特別深刻：東方之珠我的愛人，你的風采是否浪漫依然。回首十五個年頭，大家看到的香港仍是繁榮安定，但當中歷經「幾許風雨」，讓廣大市民從這段歷史中展望特區的未來日子。
從香港樓宇市場的價值走勢，大體上可以區分為五大階段。承接九六年香港各界一片看好回歸後的特區經濟聲音中，九七年首三季迎來持續上升的勢頭，但當十月開始，當時政府宣布極之進取的八萬五千個年建屋目標令市民預期日後房屋供過於求，出現樓價應聲下跌的後果。隨之而來的亞洲金融風暴及美國科網股拖垮全球經濟，香港樓價正式進入「熊市期」，並一直維持到2003年4月，住宅樓價平均跌幅達70%，低迷樓市臨到2003年SARS爆發跌至谷底。
在地產界推出各項買樓優惠措施和中央允許內地旅客自由行計劃後，樓價自谷底強力反彈，這個上升期足足保持五年至2008年3月，反彈幅度超越一倍以上。但好景不常，2008年美國次按危機持續惡化至臨界點並引發金融海嘯，本港樓價轉勢下跌逾20%後並於當年年底開始喘定。
在國際金融海嘯爆發後，各經濟大國推出復甦方式和為銀行體系注入大量資金，大量境外熱錢（來自歐美和大陸）流入特區金融和樓宇市場，令樓價又一次重拾升軌，直至2011年中平均升幅已超過80%。在2008年底的開展的升浪中，特區政府時刻地觀察樓市，並確定樓價已達到小市民不能負擔的水平，有關主管政府部門推出連環降溫手段，期望使樓價「軟着陸」。自從2011年中開始，樓價進入短暫調整期，因各項措施的威力逐漸出現使市民謹慎入市。
此外，本地銀行自2011年開始收緊抵押成數和提高利息，本港樓市正式「告別牛市面向熊市」。踏入龍年，數月的剩餘購買力引爆了小陽春現象，但當「低價盤」被準買家完全吸納後，發展商又採用「取量現價」方式推售一手樓，樓市悄然地「駛進」整固期，等待特首選舉後才決定下步如何走下去。
如以各種面積住宅樓價比較，最大單位（即超過160平方米）的復原到九七年水平的時間約在2007年第二季。接著的是100-160平方米和70-100平方米的類別也已於2008年第三、四季回歸到九七年水平。反過來，最小的住宅單位是最後「回復九七原價」，40平方米以下和40-60平方米分項只能在2010年第一至三季「浮上水面」。
這個現象說明本港住宅可以大體區分為小型單位、中型單位和豪華單位市場，並分別受著不同因素影響。中大型單位是較受外圍尤其中國的資金流向支配，而小型單位是由特區經濟因素主導。又以現任特區政府管治時間去考量，從2008年至2012年內，小型單位升幅冠絕全港，並在龍年「變本加厲」，出現了各個中小型單位的屋邨和單幢樓「破頂」之勢，情形確使小市民擔憂，這說明現屆政府施政五年令「市民上車」更困難。新任特首當選後，大眾市民都熱烈希望可以平抑樓盤使他們容易入市。
回顧過去十五年的樓價走勢，讀者都有個疑問，為什麼今天樓價（尤其是中小型的）已逐漸遠離特區工資增加水平？特區政府有何良方去引導樓市重回市民可負擔水平？特區政府應認真研究並吸取歷史教訓，制定全盤公私型住宅房屋政策，例如公屋/居屋復建數目、私樓未來五至十年土地供應量、幫助市民上車的金融措施、監管銀行樓宇抵押政策、研究未來三十年土地來源計劃、老年人退休房屋政策及私樓市場行為監督手法等等。
香港樓市已變得愈見複雜，參與者來自世界各地，受著不同地區經濟微觀表現左右，及時的反應是新任政府主管土地/房屋官員不能缺少的。筆者是「土生土長」的房地產人，衷心願望「東方之珠」永遠燦爛，這個愛人風采浪漫依然，攜著祖國之手奔向世界經濟大舞台。
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