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2012年3月20日 星期二
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百家觀點:試論未來特首的房屋政策


http://paper.wenweipo.com   [2012-03-20]     我要評論
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■圖為啟德公屋項目。 資料圖片

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

 香港特別行政區行政長官選舉進入倒數階段,在不足一星期後便會決出結果。可以預料結果只有三個,梁振英或唐英年當選或需要擇日重賽。但無論如何新任特首需要面對著其中一個主要課題就是未來房屋政策,可以細分為公營房屋、資助房屋及私人市場,如果以市民不同年紀去區分,則可以有基層上樓、小業主換樓及老年住房類別。

 現屆政府土地官員常說特區需要建立長遠土地規劃政策,以提供足夠土地滿足不同的住房需求,大家會同意增加土地資源是新任政府必須正視問題。為什麼現在的房屋問題變成很嚴峻呢?回顧現屆政府的五年施政時間,私人樓宇出現價租齊齊彈升的現象,期間樓價和租金翻了100%和50%,但本港的工資升幅卻遠遠落後,這形成五年後市民上車更難,使民間尤其是年青一代的怨氣不化。

 為了滿足基本住房需求但又不能支付高昂租金,基層人士唯有入住「茤苤v及板間房或甚至露天住宿。高企私樓價格將市民推向公共房屋,大大加重對公屋的需求,申請公屋人數至2011年中已突破15萬,比10年前上升80%,其中非長者人士個案更高達40%以上,大眾非常渴求新屆政府推出完整的房屋政策。面對「複雜多變」的房屋問題,兩位建制派候選人提出房屋政綱要點,讓各位特首選委和廣大市民清楚明白其未來房屋政策的大綱。

 首先兩位特首候選人同樣認同市民要安居樂業才令社會和諧,增加土地資源可使樓市健康穩定發展。當中梁振英更強調特區不乏土地,只缺乏長遠規劃,具體地指出新土地來自舊區重建,開發新市鎮及維港以外填海來建立土地儲備,這些建議全都是可取的。筆者再添加現有新市鎮內考慮加大容積率一至二倍和研究有序地開發中港邊境禁區和開發郊野公園用地等等。

 早前發展商公布25個可考慮的填海選址,包括幾個離島如喜靈洲、長洲南、南丫島北、坪洲及喜靈洲連接、螺洲及蒲台之間和大嶼山小蠔灣、馬料水、將軍澳、屯門龍鼓灘及香港與九龍半島建立龐大人工島等等。筆者感覺發展大嶼山及附近小離島是大勢所趨,可以配合港深珠大橋和本港機場擴展的契機,深信新任政府會義不容辭地深化並推行填海計劃。

 不同特首候選人提出在現有5年內提供7.5萬個公屋的基礎上加碼。唐英年倡議加建4萬個資助單位,即每年平均興建2.3萬個,較現屆政府目標年增加不少。梁振英則計劃未來5年構建7.5萬單位中在後期完成的50%單位(約3.5萬個)提早一年完成。兩者的政策目標都是想減短公屋輪候時間,使市民較快「上樓」。

 對於未符合公屋資格的市民,梁振英計劃提供中轉房屋。在復建居屋問題上,兩位都是一致贊成,但必須通過中長期規劃有序興建,因應經濟的循環周期靈活增減供應。對應35歲以下未婚的青年「無殼蝸牛」,唐英年研究興建過渡性資助房屋單位給他們租住5至10年,讓他們可成功登陸「上樓彼岸」。

 歸納來說,未來特首應「加碼」興建公屋和資助房屋,有序地減少「上樓」時間,並針對特別需要照顧一群,如年輕未婚青年、未符合編配公屋的市民和年長者,提供特種產品以應付需要。但兩者都沒有太多關顧有經濟能力的長者需要。最近房屋協會開售的「富貴長者屋」計劃是否應該深化還是改良,這也是特區政府面向本港人口老化的另個難題。

 香港素來奉行自由市場經濟模式,對私人樓宇的政府干預行為減到最小,兩位特首候選人也落墨不多,只提出延長居所貸款利息扣稅年期至20或25年,或加大免稅額至15萬。他們都希望透過加大土地供應量,以長遠買地政策增加私人單位供應量,以抑制樓價上升。但這政策是否可行,則要視乎每年單位供應量了。

 如果仍然維持在年產量2萬個左右,則可見政策未能真正平抑樓價。未來特區政府可以短期五年內增加年供量至25,000至30,000個去打碎市民短期供應量不足的幻覺,達到樓價中長線平穩發展的目標。無論選出哪位中央支持的特首,他同樣面對棘手的房屋問題,必須通過全盤長遠計劃才可以理順,達到本港社會安定和諧。

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