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靈活變通解決酒店房間不足


http://paper.wenweipo.com   [2012-03-16]     我要評論
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■圖為位於銅鑼灣的富豪酒店。資料圖片

香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

 網上酒店服務供應商Hotels.com發表全球酒店房價調查報告,香港蟬聯房價升幅冠軍,去年平均每晚房價1,270元,較前年升幅46%,以1,000元可以享受甚麼級數酒店來看,2010年可入住三星級酒店,去年則下降為只可入住二星級精品酒店。

 受惠於主要來自內地的訪港旅客不斷上升,去年近4,200萬人次訪港,酒店房間需求上升,供求失衡之下,自然推高酒店房間價格。事實上,內地自由行目前只是局部開放,不全面開放的原因,還是顧慮到本港承受力問題,包括港口設施和酒店房間等。

 現時港府想方設法應付旅客潮,加推酒店地是解決途徑之一,城規會在審批酒店項目申請時,亦較多個案獲批。但為何近期酒店地反應較差?筆者與一位發展商高層探討過,他說,在商言商,研究項目可行性時,投資酒店與否還是要與投資住宅發展作比較,哪一項目回報較高、較快而風險較低就選取哪一項目。

 發展酒店不可以賣樓花,但投入龐大資金包括地價及建築費等卻被鎖死一段長時間才有機會翻本,建成後還要作內部裝修及設備,又要組織經營團隊,兼顧宣傳推廣及品牌管理,還要搞活動及招商,雖然近年酒店房價升,但風光背後,經營成本亦升,而裝修設備折舊快。

 單靠房租及餐飲等收入,慢慢回收本金,一般估計要幾十年才可翻本。或問建成酒店後整幢出售不可以嗎?這是一個美好的想法,現實是整幢酒店涉資龐大,外國知名連鎖酒店品牌來洽商管理權較多,但不易找到真正買家。

 相較於發展酒店,做住宅賣樓項目就划算得多,一般來說,建築期後段已可預售樓花,並可當作公司營利入賬,而賣樓花所得預付樓價可以用作支付建築費,發展期多是四至五年,埋單結算,連本帶稅後利潤再作滾動投資新項目。

 現時對建大型酒店感興趣的發展商,多是定位於酒店經營及有自家品牌客路的,如香格里拉、遠東、百利保、英皇以及紅茶館等。相信這些發展商會以長期經營的基礎來評估新項目,在計算Discount Cash Flow時,採用較保守的收入及支出假設及因應長翻本期而設定風險系數,這樣評估所得出的地價亦會較保守。

 要解決酒店房間不足,一定要靠政策上的靈活變通,提供足夠誘因讓酒店項目的可行性提高,筆者建議考慮設Hotel Bonus Plot Ratio 即酒店額外地積比率,以及補地價的寬減,兼且可以攤長20年免息或低息分期支付地價。

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