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2012年3月23日 星期五
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香港樓市變化怪象剖析


http://paper.wenweipo.com   [2012-03-23]     我要評論

香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

 農曆新年後樓市小陽春,經歷個多月的暢旺,近期成交轉趨「價高量跌」,二手住宅「破頂」價湧現,業主惜售及調高叫價,特別是中小型樓,出現缺盤現象,成交縮減。市場評論莫衷一是,有認為供求失衡,後市回氣後有力再上,看淡後市亦大不乏人,所持理由是外圍經濟負面較多,加上政府持續額外印花稅措施及近期失業率回升等。

 港府繼續直接推住宅地標售,出現奇異的結果。標售鴨c洲及西貢碧沙灣住宅地,市場反應熱烈,竟然共獲30份標書,比對較早前西鐵荃灣西站「灣畔地塊的流標,反差極大。究竟發展商看好還是不看好後市?令大家摸不著頭腦。

 筆者嘗試去解釋這些矛盾,港府要穩定樓市,下定決心從土地供應著手,不斷直接推出住宅用地,市場反應時冷時熱,真正原因是選擇多了,發展商會揀選一些較優質地皮而投資額不太大的來投資,鴨c洲及西貢碧沙灣住宅地均屬位處優越地點而坐擁優美海景,可作豪宅發展,反觀西鐵荃灣西站「灣畔地塊」位處新市鎮,批地條款有局限而項目規模龐大風險高,不同用地招標有不同反應,反映發展商揀選項目的看法頗為一致。

 大手物業買賣近期亦趨活躍,逾億元大額及全幢物業的成交均見有所增加,這與外圍經濟變化有莫大關連。希臘債務危機稍紓緩、日本量化寬鬆、美聯儲局維持低息等,都增加了市場對通脹加劇的預期,無論是企業或個人,都需要想辦法為持有的資金對抗通脹的蠶食,持有物業對抗通脹,是港人傳統智慧。

外圍不景 樓市吸金力增

 一位從事珠寶製作的廠商這樣告訴筆者,近期生意難做,歐美經濟不景氣令訂單大幅減少,最要命的是匯率風險,尤其是歐洲生意夥伴的生意,就算有單都不敢接,他設廠於珠三角,以人民幣支付原材料及工人薪金等,人民幣兌港元不斷升值,他就怕歐元下跌,到收回歐元貨款時蝕匯水就賺都變蝕。加上預期通脹加劇,他及部分廠商都有把資金投入地產市場,相信其他行業經營者面對相同情況,都會像他一樣。

 商廈、廠廈以及零售店舖一般租金回報2.5厘至4厘不等,兼且某些地區如九龍東有大型發展概念,更有升值的憧憬,這是近期投資物業市場轉活的主因。

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