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持續調控 內地樓市不悲觀


http://paper.wenweipo.com   [2012-03-20]     我要評論

永豐金融集團研究部主管 涂國彬

 中國國家統計局周日(18日)公布,今年二月份,中國70個主要城市平均銷售價連續五個月按月下跌,當中,有45個城市的新建商品住宅價格出現下跌,僅4個城市的新建商品住宅價格上升,而升幅均未有超過0.1%。

 數據顯示出,中央對內地房地產市場進行的調控措施已開始見效,內地房價有見頂回落的跡象,不過,總理溫家寶於兩會結束當日的記招上,表示目前內地房價還未回到合理價位,考慮到要保持內地房地產市場的長期健康及穩定發展,中央對房地產市場調控仍不能放鬆。

 而由於與房地產相關的產業眾多,與內地銀行以及地方融資平台亦有密切關係,市場憂慮若中央繼續進行調控,使樓價持續向下,將會拖累中國的經濟增長,樓價下跌所帶來的連鎖反應,更可能為中國經濟構成巨大風險,出現如2008年時美國房地產泡沫爆破的情況。

 不過,總理溫家寶所指出的合理價位,其實並沒有一個確實的定義,是現價下跌一成、兩成還是五成,亦不得而知,因此,相信總理的言論,只是反映出中央調控樓市的基調未有改變,預期在措施開始見效的情況下,中央可能會逐步低調地,容許過別城市作出微調。

城市化帶來住房剛性需求

 更何況,內地目前的城市化率只有約50%,仍然有很大的發展空間,另外,雖然中央今年將內地經濟目標由過往的8%調低至7.5%,但仍屬較快的水平,經濟增長將帶動人均收入增長,加上城市化所帶來住房需求,在強大的剛性需求支持下,只要內地房地產市場經過了一定的調整,將可吸引一定的剛性需求買家進入樓市,為內地房地產市場帶來支持。

 另一方面,中國人普遍仍不喜歡大量負債,而家庭長期負債亦一直維持低水平,中國家庭長期貸款佔國民生產總值的比重截至2010年底只有16%,與美國相比仍然低得多,房地產市場普遍的槓桿比率較低,因此,中國家庭對樓價下跌的承受能力亦遠較美國為高,因此,出現連鎖反映的風險亦會較低。

 因此,在內地人均收入持續上升,對住屋的剛性需求持續增長的情況下,投資者不需對內地房地產市場過分悲觀,而內地家庭低財務槓桿的特點,則令內地房地產市場能夠避免出現如2008年美國房地產市場般的崩盤式滑落。

 雖然內地房地產市場不太悲觀,但持續的調控將會抑壓發展商與興建新商品住房的數量,減少建設鋼鐵和其他建築材料的需求,對於商品市場而言是個壞消息。

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