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■降溫土地交投，房屋供給將難以改善，形成房價上行壓力；若放開土地交投，則不可避免頻現「地王」，高溢價率亦將推高房價，這些矛盾導致平抑房價的目標陷入兩難困局。
比富達證券分析員 王靳
華遠地產董事長任志強今年7月曾提出，內地房價將在2013年3月反彈。其背後的邏輯是供給與需求的不匹配：受中央地產調控的影響，不少地產商資金鏈瀕臨斷裂，故而在去庫存的同時停止拿地以緩和資金緊張，導致房屋供給不斷惡化；但城市化進程持續催生剛性需求，放鬆的信貸環境更將導致購房活躍，終將陷入「僧多粥少」的局面，房價將不得不漲。其邏輯背後亦確有數據的支持：在2007年與2010年，中國都曾出現過短期的土地購置負增長，並確實導致之後地產價格的一波非理性上漲，而今年1-5月，土地購置增幅為-18.7%。
房價上行壓力在明年是否會持續？若回答這個問題，我們需考察近期地產供應的變化。根據國家信息中心經濟預測部的數據，今年1-8月，內地房地產開發投資4.4萬億元人民幣(下同)，同比增長15.6%，增幅比1-7月高0.2個百分點。而1-8月的商品住房新開工面積同比下降11.1%，降幅比1-7月明顯縮小2.3個百分點，新房開工持續下滑的情況有所緩解。而進入8月以來，土地成交也日趨活躍，這些因素都將對供給面的惡化產生抑制。
8月以來土地成交日趨活躍
但在目前看來，供給的復甦似乎不足以說明房價上行壓力得到緩解，因為在本輪土地成交回暖的過程中，地價壓力凸顯。根據國家信息中心的數據，9月20日，北京土地市場一日進賬38億元。其中，亦莊兩塊宅地溢價率均為38.6%；通州兩幅多功能地塊的溢價率更是高達88.3%和112.9%。面對奇高的土地價格，開發商若想維持利潤，就必須推出高價樓盤，其結果必然導致周邊房價上漲，從而再形成房價上行壓力。
平抑房價目標陷兩難困局
面對高溢價的趨勢，北京市9月21日叫停了10宗土地交易。根據預估，10宗交易入市價格可能超過百億，其中很可能出現「地王」。中央為土地交投降溫，顯然處在矛盾的境地：若繼續降溫土地交投，房屋供給將難以改善，形成房價上行壓力；若選擇放開土地交投，則不可避免頻現「地王」，高溢價率亦將推高房價，這些矛盾導致平抑房價的目標陷入兩難困局。
中國快速的城市化必然推升土地價格與房屋價格，即便將投機型需求擠出市場，目前房屋的供給仍難滿足剛性需求，因而解決房價問題還需專注於土地供給與保障房建設。筆者認為，在「招拍掛」的模式下，土地溢價攀升的根本原因在於土地資源的稀缺性，若不增加土地的有效供給，扭轉市場預期，地產調控政策終將在矛盾中言敗。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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